В пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1(2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2022, указано на возможность для арендатора-застройщика возводить на публичном участке с учетом требований градостроительного регламента строения вспомогательного использования без получения разрешения на строительство. При этом застройщик может зарегистрировать на них право собственности в упрощенном порядке в соответствии с законодательством о регистрации недвижимости. Это означает, что в случае, если вспомогательный объект отвечает признакам объекта недвижимого имущества, предусмотренным статьей 130 ГК РФ, право собственности регистрируется в упрощенном порядке.
Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации устанволено, что разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории, другим установленным требованиям градостроительной документации; разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Действующее законодательство терминологически не определяет объект вспомогательного использования. Согласно пункту 10 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности отнесены здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
То есть объектом вспомогательного назначения следует понимать постройки, предназначенные для обслуживания и эксплуатации основного объекта и не имеющие конструктивной возможности самостоятельного использования для иной деятельности. Указание в проектной документации, кадастровом паспорте и в сведениях ЕГРН на вспомогательный статус объектов является лишь опровержимой презумпцией, в связи с чем при наличии спора должны быть установлены признаки, позволяющие отнести объект вспомогательному назначению.
В настоящее время постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 № 703 утверждены критерии отнесения объектов к строениям и сооружениям вспомогательного использования. Так, указано, что строения и сооружения являются строениями и сооружениями вспомогательного использования при их соответствии хотя бы одному из следующих критериев: строение или сооружение строится на одном земельном участке с основным зданием, строением или сооружением (далее - основной объект), строительство строения или сооружения предусмотрено проектной документацией, подготовленной применительно к основному объекту, и предназначено для обслуживания основного объекта; строение или сооружение строится в целях обеспечения эксплуатации основного объекта, имеет обслуживающее назначение по отношению к основному объекту, не является особо опасным, технически сложным и уникальным объектом, его общая площадь составляет не более 1500 кв. метров, не требует установления санитарно-защитных зон и размещается на земельном участке, на котором расположен основной объект, либо на земельных участках, смежных с земельным участком, на котором расположен основной объект, либо на земельном участке, не имеющем общих границ с земельным участком, на котором расположен основной объект, при условии, что строение и сооружение вспомогательного использования технологически связано с основным объектом; строение или сооружение располагается на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), либо для блокированной жилой застройки, либо для ведения гражданами садоводства для собственных нужд, в том числе является сараем, баней, теплицей, навесом, погребом, колодцем или другой хозяйственной постройкой (в том числе временной), сооружением, предназначенными для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, соответствующих виду разрешенного использования земельного участка, на котором постройка, сооружение созданы (создаются), при этом количество надземных этажей строения или сооружения не превышает 3 этажей и его высота не превышает 20 метров.
Ранее критерии отнесения объектов к вспомогательным излагались в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 13.04.2020 № 3215-АБ/20 «Об объектах вспомогательного использования», признанном не противоречащим действующему законодательству Решением Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2023 № АКПИ23-509 и применяемом для дальнейшей работы в части, не противоречащей Постановлению № 703, а также в письме от 16.03.2020 № 9394- ДВ/08 Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
В абзаце двадцать шестом пункта 1 письма № 3215-АБ/20 Росреестр указал критерии отнесения объектов к числу вспомогательных зданий, строений, сооружений: к их числу могут относиться здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства. При этом размещение объекта капитального строительства вспомогательного использования предусматривается проектной документацией.
Вместе с тем застройщиком может быть принято решение о создании объекта капитального строительства вспомогательного использования и в процессе эксплуатации ранее созданных основных (главных) объектов капитального строительства, в связи с чем в указанном случае размещение объекта вспомогательного использования не будет предусмотрено проектной документацией. Не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами.
В связи с этим из общего анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 ГрК РФ и статьи 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию (абзац 14 пункта 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2022).
Вопрос об определении вспомогательного назначения спорного здания носит правовой характер. Эта правовая позиция поддержана Верховным Судом Российской Федерации в определении от 20.05.2019 № 308-ЭС19-5772.
Основным критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому объект будет являться вспомогательным. Это связано с предназначением вспомогательного строения или сооружения выполнять своего рода обслуживающую функцию по отношению к основному объекту недвижимости, эти объекты могут быть связаны между собой технологически, эксплуатационно и т.п.
Вспомогательный характер объекта не может зависеть от воли собственника, поскольку функциональная составляющая вспомогательных строений и сооружений заключается именно в обслуживании основного здания.
