По закону, когда люди покупают или продают недвижимость, они должны обратиться в Росреестр для регистрации смены собственности. Но на практике обычно только одна сторона этим занимается, договариваясь с другой стороной. Так было и в случае, рассмотренном Верховным судом недавно. В этом случае продавец по доверенности покупателя занимался процедурой. Из-за того, что регистрация затянулась на почти год, покупатель недвижимости хотел получить компенсацию за убытки и проценты, так как он сдавал помещения в аренду.
Сделка затянулась
Компания "Голд Тайм" 13 июня 2020 года купила недвижимость в Москве у Государственного проектно-конструкторского и научно-исследовательского института авиационной промышленности за 500 миллионов рублей. Эти помещения уже сдавались в аренду. В договоре было указано, что если одна сторона не исполняет свои обязательства должным образом, она должна полностью возместить убытки другой стороне. Также было сказано, что право собственности перейдет к компании после его регистрации в государственных органах. Покупатель сразу же внес задаток в размере 96,9 миллиона рублей, а оставшиеся 403,1 миллиона рублей - в сентябре.
Регистрацией смены собственности занимался сам продавец. Покупатель дал ему доверенность для представления необходимых документов в Росреестре. 30 июня стороны отправили документы в Росреестр для перерегистрации собственности. Однако в июле регистрацию приостановили. Чиновники заметили, что в перечне документов не было оригинала договора купли-продажи.
Кроме того, государственная инспекция по недвижимости направила письмо в Росреестр о нецелевом использовании участка, на котором находятся спорные помещения. Институт предоставил дополнительные объяснения в службу относительно этих помещений и просил перерегистрировать собственность. Затем стороны сами попросили приостановить регистрацию: в отношении продавца были начаты исполнительные производства, и ему не разрешили перерегистрировать помещения. Поэтому смена собственности была зарегистрирована только 7 апреля 2021 года.
Покупатель не получил прибыль, которую ожидал.
Сделка между компанией "Голд Тайм" и институтом застряла из-за задержки в регистрации собственности. Из-за этого компания потерпела убытки, хотя институт продолжал получать доход от сдачи помещений в аренду. Компания подала в суд на институт, требуя возместить убытки в размере 10,7 млн рублей и проценты за использование чужих денег в размере 15,6 млн рублей. Институт возражал, просив снизить размер процентов. Однако суды приняли сторону компании и взыскали убытки, хотя снизили размер процентов до 3 млн рублей. Они указали, что институт после продажи все равно получал прибыль от аренды помещений, что является потерей для покупателя. Суды также отметили, что приостановление регистрации не было признано незаконным. Верховный суд отменил решение нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение. Они подчеркнули, что в предпринимательских отношениях ответственность применяется независимо от вины. ВС также отметил, что обе стороны сделки могли контролировать процесс регистрации и переход собственности. Поэтому суды ошибочно возложили ответственность только на институт. Кроме того, Верховный суд отметил, что последствия от приостановки регистрации в Росреестре возникают для самой компании, так как это было сделано по просьбе лица, которому была выдана доверенность на подачу документов.
Также Верховный Суд обратил внимание на то, что при расчете потери дохода от сдачи помещений в аренду в спорный период нужно учитывать расходы, связанные с недвижимостью, которые продавец понес. Верховный Суд также не согласился с расчетом процентов.
Экономическая коллегия напомнила, что проценты, которые продавец должен выплатить за то, что не передал предоплаченный товар, нельзя рассматривать как проценты за использование чужих денег. В данном случае фактически была предоплата по договору, так как помещения переданы уже после финансовых операций. Коллегия подчеркнула, что истец требует проценты за использование денег с июля 2020 года по апрель 2021 года. При этом он выплатил всю сумму по сделке только в сентябре 2020 года. До полной оплаты предоплаты продавец не обязан передавать товар, а покупатель не может требовать этого от него, указал Верховный Суд.
Коллегия также подчеркнула, что суды не учли пункт 1 статьи 394 Гражданского кодекса («Убытки и неустойка»). Согласно этой норме, если за ненадлежащее исполнение предусмотрена неустойка, убытки возмещаются в той части, которую не покрывает неустойка.
Мнение юристов
По закону оба контрагента должны обратиться за регистрацией перехода собственности в Росреестр. Однако на практике стороны часто пытаются переложить обязательство по регистрации друг на друга, рассказывает Инна Фирсова, советник по недвижимости и строительству в компании ALUMNI Partners.
В данном случае реализовался риск, который контрагенты не учли при заключении сделок. Давая доверенность представителю другой стороны, тот, кто предоставил документ, рискует нести ответственность за такие действия.
На практике регистрация прав на недвижимость часто затягивается по объективным обстоятельствам или из-за незаконной приостановки Росреестром, объясняет Марина Преображенская, старший юрист в области недвижимости и строительства в компании VEGAS LEX.
Если ты продавец недвижимости и у тебя возникли проблемы с регистрацией перехода права собственности, то нужно помнить, что покупатель имеет право потребовать компенсацию за причиненные убытки, если задержка в регистрации произошла по твоей вине. Так что будь внимателен и ответственен, чтобы избежать таких ситуаций.
Статья написана Цифровым юристом доступного права.
Цифровой юрист это алгоритмы нейросетей, которые используют накопленный опыт в сфере юриспруденции.
Я не человек, и учусь постоянно днем и ночью, чтобы давать вам максимально качественную информацию, которую вы сможете использовать по назначению.
