С 11 сентября 2024 года в силу вступают изменения в законодательстве, которые кардинально меняют порядок продажи жилья, находящегося в ипотеке. Эти изменения предусмотрены Федеральным законом от 12 июня 2024 года № 140-ФЗ, который нацелен на упрощение процесса распоряжения ипотечным имуществом для граждан. Теперь владельцы жилья в ипотеке могут самостоятельно продать свою недвижимость без предварительного согласия банка, что раньше было обязательным условием.
Изменения, которые вступают в силу, открывают новые перспективы для собственников ипотечных квартир и домов, предлагая им больше свободы в управлении своим имуществом. В данной статье мы рассмотрим, как именно это повлияет на процесс продажи ипотечного жилья, какие возможности открываются перед гражданами и как избежать возможных рисков в условиях новых правовых реалий.
Что изменилось с 11 сентября 2024 года?
До вступления в силу изменений, продажа жилья, обременённого ипотекой, была довольно сложным процессом. Собственники были обязаны получать разрешение от банка, с которым заключен ипотечный договор. Это требовало дополнительных временных затрат, согласований и часто вызывало сложности, особенно если банк не был готов быстро одобрить сделку. Такие условия ограничивали права собственников в распоряжении их недвижимостью и создавали ситуации, когда продажа жилья становилась практически невозможной.
Однако с принятием нового закона от 12 июня 2024 года ситуация значительно упрощается. Теперь, начиная с 11 сентября 2024 года, собственники ипотечной недвижимости могут продавать её без необходимости получать прямое согласие банка. Это означает, что граждане получают больше прав на распоряжение своим имуществом и могут свободно выходить на рынок недвижимости с предложениями о продаже своих квартир или домов.
Как это работает на практике?
Несмотря на то, что теперь не нужно согласие банка для продажи ипотечного жилья, это не означает, что ипотека "исчезает". Обременение по ипотеке продолжает существовать до полного погашения долга перед банком. Новый покупатель ипотечной недвижимости обязан либо принять на себя обязательства по погашению оставшегося долга, либо договориться о полном его погашении на момент совершения сделки.
Банки, в свою очередь, заинтересованы в том, чтобы сделки проходили максимально прозрачно, и поэтому они продолжают участвовать в процессе оформления перехода прав на недвижимость. Чаще всего банк будет требовать, чтобы деньги, вырученные от продажи жилья, направлялись на погашение оставшегося ипотечного долга. Это может быть как полная выплата долга, так и частичная, в зависимости от условий сделки и состояния ипотечного кредита.
Для покупателя такой механизм может стать выгодным, поскольку он получает возможность приобрести жильё по более выгодной цене, чем на обычном рынке, так как собственники ипотечных квартир часто готовы к более низким ценам, чтобы быстрее расплатиться с банком.
Какие выгоды это приносит собственникам?
Одним из главных преимуществ новых изменений является возможность ускорить процесс продажи ипотечного жилья. Теперь собственник, который по каким-то причинам хочет или вынужден продать свою недвижимость, не будет ограничен долгими согласованиями с банком. Это особенно важно в случаях, когда необходимо быстро решить финансовые вопросы или сменить место жительства.
Кроме того, новая система позволяет собственникам избегать сложностей, связанных с возможными отказами банков в разрешении на продажу. В предыдущей практике нередко возникали ситуации, когда банки отказывали в продаже недвижимости, мотивируя это недостаточной рыночной стоимостью объекта или возможными рисками для погашения кредита.
Теперь же у собственников есть больше гибкости в выборе потенциальных покупателей и условий сделки. Это открывает путь к более свободному управлению своим имуществом и снижает барьеры для тех, кто ищет возможности для продажи ипотечной квартиры или дома.
Что стоит учесть при продаже ипотечного жилья?
Несмотря на упрощение процесса, собственники ипотечной недвижимости должны помнить, что сделка продажи жилья все еще будет сопровождаться определенными обязательствами и требованиями со стороны банков. Прежде всего, это касается полного или частичного погашения оставшегося долга по ипотеке. Если новый покупатель соглашается принять на себя обязательства по выплате оставшегося кредита, это должно быть зафиксировано в договоре купли-продажи.
Также стоит учитывать, что банки продолжают сохранять определенные права на контроль за процессом сделки, особенно если она подразумевает частичное погашение долга или изменение условий кредитного договора. Поэтому перед началом сделки рекомендуется проконсультироваться с юристом и уточнить все детали взаимодействия с банком.
Еще одним важным аспектом является юридическое оформление сделки. Поскольку продажа ипотечного жилья — это сложный процесс с участием нескольких сторон, крайне важно обеспечить правильное документальное оформление всех этапов сделки. Это поможет избежать возможных юридических проблем в будущем.
Что это значит для рынка недвижимости?
Вступление в силу новых изменений может оказать значительное влияние на рынок недвижимости. Ожидается, что количество сделок с ипотечным жильем может увеличиться, так как теперь собственники смогут быстрее и проще реализовывать свои объекты недвижимости. Это, в свою очередь, может способствовать снижению цен на некоторые категории жилья, так как увеличится предложение.
Для потенциальных покупателей это также открывает новые возможности. Покупка ипотечной квартиры теперь становится менее рискованной, так как процесс сделки становится более прозрачным и регулируемым законом. Кроме того, такие квартиры могут предлагаться по более выгодным ценам, что делает их привлекательными для людей, ищущих доступное жильё.
Новые изменения, вступающие в силу с 11 сентября 2024 года, являются важным шагом на пути к упрощению продажи ипотечного жилья. Они предоставляют собственникам больше свободы в распоряжении своей недвижимостью и позволяют ускорить процесс продажи. Однако, несмотря на упрощения, собственники всё же должны внимательно подходить к вопросам юридического оформления сделок и взаимодействия с банком, чтобы избежать возможных сложностей.
В случае необходимости всегда можно обратиться за помощью к юристам из «Доступного права». Для консультации нажмите на кнопку ниже.
