Доброго времени суток! Сегодня я поделюсь с Вами историей из личной практики, которая произошла в апреле 2026 года. Это история будет отличным примером для тех, кто собирается покупать квартиру на вторичном рынке по предварительной оплате. Вы узнаете о том, какие уловки используют недобросовестные покупатели и их риэлторы, пользуясь юридической неграмотностью покупателей.
Это история произошла в моём городе Ульяновске. Мой клиент три месяца искал квартиру и нашел на авито отличный вариант в центре города. Это была двушка с ремонтом, с новыми коммуникациями по цене за 5 300 000 рублей.
Тревожный звоночек. Начало.
Когда мой клиент приехал смотреть квартиру в первый раз, то самого собственника (продавца) не было. Квартиру показывал риэлтор, а отсутствие собственника она объяснила тем, что тот постоянно находится в разъездах и у него нет времени присутствовать. Клиента моего это не смутило. Во-первых, это действительно стандартная практика. Во-вторых, сама квартира очень понравилась. Она была с ремонтом, было обилие парковочных мест перед домом, а также магазины в шаговой доступности.
Сомнения появились после того, когда риэлтор отказалась показывать документы на квартиру и собственника. Отказ объяснила большим количеством желающих и у них якобы нет времени показывать всем подряд, т.к. некоторые потом без причин отказываются или не отвечают на телефонные звонки. Объяснила, что ознакомление возможно после подписания соглашения об авансе. Это где-то было в районе 120 000 рублей. Клиент предварительно попросил скинуть проект соглашения в электронном виде, но и здесь получил отказ. Риэлтор объяснила, что процесс ознакомления и подписания должен быть непосредственно в офисе агентства. Это был первый тревожный звоночек, после которого клиент обратился ко мне.
Разведка перед боем
Мы обговорили все детали по телефону и после этого я решил изучить само объявление на авито. В ходе изучения я нашел одну любопытную деталь. Стоимость квартиры менялась с 2023 года. Это значит, что объявление было опубликовано три года назад. Начальная стоимость была 7 100 000 рублей. Очень странно, что за три года не нашелся покупатель на квартиру за 5 300 000 рублей в центре города.
Главная ловушка договора: задаток вместо аванса
На следующий день мы приехали в офис агентства. Риэлтор стала рассказывать про то, какая хорошая квартира и как повезло моему клиенту, что он ее будет покупать. Я спросил почему квартира так долго продается. Риэлтор ответила, что сначала продавцу якобы было жалко продавать её и он отказывался. Потом покупатель сорвался и были какие-то проблемы с ипотекой.
Когда я начал изучать текст соглашения, то вместо аванса я увидел задаток. Для тех, кто не знает, возникнет вопрос: какая разница? Я Вам объясню в чем разница и в какую ловушку попал бы клиент, если приехал бы без меня и подписал это соглашение.
Я не буду цитировать закон и объясню простыми словами. Разница между этими понятиями в том, что аванс – просто предварительная оплата, которая оплачивается покупателем в счет будущего платежа. Если сделка сорвется, то деньги можно вернуть обратно. Даже, если упрется продавец, то это сделать можно через суд. Например, в ходе проверки покупатель бы узнал, что в квартире есть «пожизненные жильцы». В этом случае он просто бы отказался и вернул бы деньги.
С задатком такое не получиться. Задаток вносится как гарантия сделки и возврату не подлежит. Если покупатель увидит после задатка нюансы и откажется, то деньги ему продавец не вернет, поскольку отказ этот будет по вине покупателя. Даже, если будут выявлены юридические или технические нюансы в квартире. Если же наоборот продавец откажется, то обязан будет покупателю отдать в двойном размере. В этом именно различие задатка и аванса.
Долги продавца и риск банкротства.
Подписать конечно можно было бы такое соглашение, если покупателю было бы заранее известно, какие конкретно будут предоставлены документы на ознакомление. Риэлтора объяснила, что у них там свой юрист есть в агентстве. Он якобы все проверяет и им нет смысла обманывать или недоговаривать о чем либо, т.к. они не хотят рисковать своей репутацией.
Посмотрев в тексте соглашения паспортные данные продавца я провел свою быструю проверку по всем открытым базам. В ходе проверки я обнаружил, что у продавца есть долги в базе судебных приставов на общую сумму 378 000 рублей. На регистрацию сделки этот никак не влияет, но где гарантия, что клиент после сделки погасит этот долг? Где гарантия, что у него нет скрытых задолженностей, которых еще нет в производстве суда?
Риск заключался в том, что после сделки продавец мог просто обанкротиться. Для тех, кто не курсе объясняю, что процедура банкротства влечет признание сделки недействительной в течении трех лет после ее заключения. При таком раскладе сделку оспаривают, а квартира уходит на торги, чтобы реализованные от продажи деньгами покрыть долги продавца. Такие вот дела.
Кстати, я поставил вопрос об истребовании выписки из бюро кредитных историй, на что получил возмущение со стороны риэлтора. Мол, мы слишком личные данные просим, которые не каждый продавец готов дать. Якобы полстраны живет в кредитах, а мы такие дотошные страшилок насмотрелись в интернете.
Это лишь верхушка айсберга, которая доступна через обычную проверку по открытым базам, не проверяя весь перечень документов.
Чем закончилась история
Дальше не было смысла продолжать этот диалог. Во-первых, со стороны агентства принципиальная позиция внесения задатка, а потом только документы. Во-вторых, темный лес в отношении перечня документов. Ну дали бы выписку из ЕГРН. Чистая выписка из ЕГРН лишь малая часть проверки. Зачем рисковать? Клиент просто отказался от этой сделки и избежал крупной финансовой потери и возможных дальнейших неприятностей.
Чему учит эта история?
1. Если Вы сомневаетесь в юридической чистоте объекта, то никогда не спешите отдавать денежные средства. Если продавец или его риэлтор настаивает, то лучше выбирайте аванс, но не задаток.
2. Всегда тщательно изучайте все документы. Проверяйте по всем доступным базам. Это очень важно. Сделки с недвижимостью - это всегда очень большие суммы. Вы должны заранее изучать риски и понимать масштабы возможных потерь.
3. Не ведитесь на манипуляции недобросовестных риэлторов. На Вас могут давить под предлогом, что они много лет работают на этом рынке и риски минимальны. Помните, что это Ваши деньги и риэлтор со стороны продавца их Вам не вернет. Его задача продать объект и всего его словесные аргументы в суде не будут иметь значение.
4. Если все-таки Вы приняли решение о задатке, то у Вас должен быть полный расклад юридической чистоты продавца. Вы должны быть уверенны на 100%, что нет пожизненных жильцов, тайных наследников и других юридических сюрпризов.
Будьте очень внимательны. Безопасных Вам покупок.
Юрист Чебурков Сергей Сергеевич
