С 1 октября 2026 года «Семейная ипотека» перестала быть единой программой с понятной ставкой 6%. Теперь всё зависит от того, сколько у вас детей и где вы живёте. Минфин называет это «демографически ориентированным» подходом - чем больше детей, тем выгоднее кредит
Новые ставки: логика «чем больше детей, тем дешевле»
В большинстве регионов России ставка теперь выглядит так: один ребёнок - 10% годовых с лимитом 6 млн рублей, двое детей - 8% с лимитом 8 млн, трое - 6% с лимитом 10 млн, четверо - 4% с лимитом 10 млн, пятеро и больше - 2% с лимитом 10 млн .
Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей условия жёстче, но лимиты выше: один ребёнок - 12% с лимитом 12 млн, двое - 10% с лимитом 15 млн, трое - 8% с лимитом 18 млн, четверо - 6% с лимитом 18 млн, пятеро и больше - 4% с лимитом 18 млн .
Ключевое условие: возраст ребёнка
Льготу дадут только в том случае, если хотя бы один ребёнок в семье младше 7 лет на момент подписания кредитного договора. Если в семье трое детей, но младшему уже исполнилось 8 лет,льготная ставка не применяется.
Срок субсидирования сократили до 15 лет
Раньше государство компенсировало банкам разницу между льготной и рыночной ставкой на протяжении всего срока кредита - до 30 лет. Теперь - только первые 15 лет . После этого ставка будет рассчитываться как «ставка по договору плюс 4 процентных пункта» или «ключевая ставка плюс 3 процентных пункта» - берётся меньшая из двух. Для семей, берущих длинный кредит, это означает возможный рост платежа во второй половине срока.
ИЖС остаётся вне новой системы
Если вы строите частный дом, ставка остаётся 6% независимо от количества детей и региона
Как вернуть 6%: два пути
Даже если по вашей категории ставка выше 6%, есть два способа её снизить .
Первый - первоначальный взнос 50% и более от стоимости жилья. В этом случае базовая ставка 6% сохраняется независимо от количества детей и региона .
Второй - в течение первого года погасить 50% от стоимости недвижимости или 50% от суммы кредита. После этого можно обратиться за рефинансированием, и ставка будет пересчитана со следующего платежного периода
Контекст: почему это произошло
«Семейная ипотека» запущена в 2018 году. За всё время ею воспользовались более 2 млн семей, выдано кредитов примерно на 11 трлн рублей . Причина пересмотра — резкий рост бюджетной нагрузки. При высокой ключевой ставке государство вынуждено компенсировать банкам огромную разницу между рыночной и льготной ставкой. Хуснуллин прямо говорил, что бюджет ежегодно несёт колоссальные расходы на субсидирование
Что уже происходит на рынке
Эксперты ожидают перетока спроса из квартир в индивидуальное жилищное строительство. Для семьи с одним ребёнком в Москве разница между 12% на квартиру и 6% на дом — это десятки тысяч рублей в месяц. Также прогнозируется рост интереса к готовому жилью: чтобы собрать 50% первоначального взноса, семьи будут активнее продавать имеющуюся недвижимость, что ускорит сделки и повысит спрос на уже построенные дома .
Так справедливо ли это?
Логика новой программы прозрачна: бюджетные ресурсы направляются тем, кто в наибольшей степени соответствует демографической цели - многодетным и семьям с маленькими детьми. Но это создаёт новое неравенство. Семья с одним ребёнком в Москве получает ставку 12% - вдвое выше прежней. Семья с пятью детьми в регионе - 2%. Обе могут быть молодыми семьями, обе нуждаются в жилье, но в новой формуле одна отнесена к «низкому приоритету»
