Вокруг вопроса сдачи жилья в аренду ходит не мало мифов, которые при неграмотном составлении договора или его отсутствии становятся вполне реальными последствиями как для собственников, так и для временных жильцов.
Аренда квартиры очень распространённый вид договора и с точки зрения закона его правильно называть коммерческий найм жилья.
Сторонами договора являются наймодатель (лицо, передающее жильё в найм) и наниматель (лицо, снимающее жильё).
На первый взгляд всё кажется просто: нашли подходящий вариант, договорились с нанимателями об оплате, сроках и правилах пользования вашим имуществом и получайте доход от своей собственности. Но именно в этом случае перед собственником стоит вопрос: заключать ли письменный договор? И здесь собственнику на ум приходит парочка бытовых знаний, которые твердят: без договора проще! Давайте развенчаем эти мифы раз и навсегда.
«Без договора можно не платить налог на доход»
Это утверждение - абсолютный миф. Отсутствие письменного договора не освобождает собственника от уплаты НДФЛ, а более того, делает его более уязвимым - в век цифровых технологий, достаточно отследить регулярные однообразные платежи в ваш адрес, или чтобы наниматель, которого пришлось выселить по его вине напишет анонимное обращение в налоговую, приложив чеки об оплате или расписки в получении наличных денежных средств в течение всего срока исковой давности, а это не мало - 3 года от даты последней оплаты.
В таком случае за сдачу жилья налоговики привлекут к ответственности собственника и совершенно не важно какую серую схему и из каких убеждений он использовал. Собственник должен будет заплатить неуплаченный НДФЛ от сдачи квартиры в размере 13 % от полученной за весь срок найма оплаты и штраф в размере 20 % от накопившейся задолженности по налогу.
Причём налоговикам не нужно будет доказывать, что вы сдавали квартиру «за дорого», в случае, если подтвердить стоимость найма будет невозможно, то за расчёт возьмут среднерыночную, а это не всегда низкая цена.
А знали ли вы, что плюсом к вышеуказанным санкциям собственника могут привлечь к уголовной ответственности сроком до одного года лишения свободы? Это вполне реально, если собственник не уплачивал НДФЛ от сдачи жилья на протяжении трёх лет, или сумма неуплаченного налога превысила 2,7 миллиона рублей.
«Без договора - вы можете выселить нанимателя в любой момент и выставить его вещи за дверь»
И опять миф. Да, право собственности в этом случае вам мало чем поможет.
Допустим наниматель пропал, сменил замки и оставил в квартире на хранение свои вещи?
Казалось бы всё просто: вскрывай квартиру, меняй замок обратно и удерживай вещи нанимателя до тех пор, пока он не появится и не заплатит. Но, грамотный юрист тут же возразит: так делать нельзя и неважно, что это ваша собственность. Удержание чужого имущества может быть расценено, как хищение. И это совсем не бытовой миф, а вполне реально сложившая судебная практика. Доказывать фактически сложившиеся арендные отношения в таком случае придётся в суде, а до тех пор сберегать оставленное имущество и не препятствовать временному жильцу. Вы ведь по своей воле согласились пустить его на свою территорию, не закрепив в установленном порядке условия пользования помещением и обязанности нанимателя.
Правовые термины и санкции работают только в том случае, когда вы сами соблюдаете нормы закона и не пренебрегаете грамотно составленными документами.
При наличии договора и прописанных в них особых условий возврата недвижимого имущества можно описать вещи нанимателя, обеспечить их сохранность и реализовать полномочия собственника в пределах собственных интересов, а арендную плату взыскать через суд.
«Договор не защищает ваше имущество»
Тоже миф. В моей практике был случай, когда собственник квартиры обратился за помощью: наниматель без договора пропал, прихватив с собой всю бытовую технику, которой была обставлена квартира.
Конечно, в этом случае, стоит прямиком обращаться в полицию, вот только там нужно доказать фактическое наличие этой самой техники в квартире и предоставить акт, по которому данная техника была передана нанимателю. А это уже невозможно, без заключения грамотного договора. Подчеркну - грамотного, потому как разобраться во всех нюансах составления акта на предметы обихода, мебель, технику и даже ремонт без юриста сложно, а значит и доказать, что украдена была картина, представляющая ценность, а не фотопечать, совершенно провальное дело.
Оговорюсь, что в ситуации с моим доверителем вернуть украденное всё же удалось, но и для этого потребовалась чёткая линия доказывания, расходы на построение которой несоизмеримы с расходами на составление качественного договора найма.
Итак, подводя итоги, хотелось бы отметить, что бездоговорная, а равно незаконная деятельность, согласно которой сдаётся внаём недвижимость, карается не только ответственностью перед законом, но и создаёт собственнику ряд дополнительных проблем и рисков, а именно:
- штраф за незаконную сдачу жилья а также уголовная ответственность от 6 месяцев, если имеются долги перед государством до 500 тыс. руб., а также, до 3 лет максимум на закрытие значительной суммы налогов;
- пересдача третьим лицам без уведомления собственника. А также организация незаконной деятельности в сданном без договора жилье(притон, бордель, незаконная миграция и т.д.)
- порча, нанесённая имуществу и отделке. Без договора практически не возможно взыскать компенсации за испорченные вещи, а также гибель имущества в результате потопов, пожаров и т.д.;
- неоплаченные счета за коммунальные услуги. Кому-кому, а коммунальным службам доказать обязанность платить за вашу собственность кому-то без договора совсем не объяснить.
- если вам потребуется помощь правоохранителей или суда в спорах со съёмщиками - заплатить налоги на доход всё равно придётся. Договор будет признан фактически заключённым. А значит изначальное сокрытие отношений абсолютно бессмысленно.
Однако, не любой договор будет защищать собственника жилья - к составлению проекта такого документа необходимо отнестись серьёзно. Здесь не подойдёт простой шаблон, найденный на просторах интернета.
Не пренебрегайте услугами юриста, который поможет составить договор так, чтобы уберечь ваши деньги и нервы в последствии. Составляя договор юрист пишет его, как определённый свод прав и обязанностей сторон, стараясь учесть все тонкости, обратиться к своему опыту и судебной практике и сделать документ максимально выгодным и защищающим интересы собственника и нанимателя.
