Top.Mail.Ru
/articles/286-arenda-bez-dogovora-riski-i-ugolovnye-posledstviya-dlya-sobstvennika
Юристы и адвокаты
Юр. услуги
Сотрудничество
Ваш город

Аренда без договора. риски и уголовные последствия для собственника.

Время чтения: 4 мин.
1.5k
Аренда без договора. Риски и уголовные последствия для собственника.

Вокруг вопроса сдачи жилья в аренду ходит не мало мифов, которые при неграмотном составлении договора или его отсутствии становятся вполне реальными последствиями как для собственников, так и для временных жильцов.

Аренда квартиры очень распространённый вид договора и с точки зрения закона его правильно называть коммерческий найм жилья. 

Сторонами договора являются наймодатель (лицо, передающее жильё в найм) и наниматель (лицо, снимающее жильё). 

На первый взгляд всё кажется просто: нашли подходящий вариант, договорились с нанимателями об оплате, сроках и правилах пользования вашим имуществом и получайте доход от своей собственности. Но именно в этом случае перед собственником стоит вопрос: заключать ли письменный договор? И здесь собственнику на ум приходит парочка бытовых знаний, которые твердят: без договора проще! Давайте  развенчаем эти мифы раз и навсегда.

«Без договора можно не платить налог на доход»

Это утверждение - абсолютный миф. Отсутствие письменного договора не освобождает собственника от уплаты НДФЛ, а более того, делает его более уязвимым - в век цифровых технологий, достаточно отследить регулярные однообразные платежи в ваш адрес, или чтобы наниматель, которого пришлось выселить по его вине напишет анонимное обращение в налоговую, приложив чеки об оплате или расписки в получении наличных денежных средств в течение всего срока исковой давности, а это не мало - 3 года от даты последней оплаты.

В таком случае за сдачу жилья налоговики привлекут к ответственности собственника и совершенно не важно какую серую схему и из каких убеждений он использовал. Собственник должен будет заплатить неуплаченный НДФЛ от сдачи квартиры в размере 13 % от полученной за весь срок найма оплаты и штраф в размере 20 % от накопившейся задолженности по налогу.

Причём налоговикам не нужно будет доказывать, что вы сдавали квартиру «за дорого», в случае, если подтвердить стоимость найма будет невозможно, то за расчёт возьмут среднерыночную, а это не всегда низкая цена.

А знали ли вы, что плюсом к вышеуказанным санкциям собственника могут привлечь к уголовной ответственности сроком до одного года лишения свободы? Это вполне реально, если собственник не уплачивал НДФЛ от сдачи жилья на протяжении трёх лет, или сумма неуплаченного налога превысила 2,7 миллиона рублей.

«Без договора - вы можете выселить нанимателя в любой момент и выставить его вещи за дверь»

И опять миф. Да, право собственности в этом случае вам мало чем поможет.

Допустим  наниматель пропал, сменил замки и оставил в квартире на хранение свои вещи? 

Казалось бы всё просто: вскрывай квартиру, меняй замок обратно и удерживай вещи нанимателя до тех пор, пока он не появится и не заплатит. Но, грамотный юрист тут же возразит: так делать нельзя и неважно, что это ваша собственность. Удержание чужого имущества может быть расценено, как хищение.  И это совсем не бытовой миф, а вполне реально сложившая судебная практика.  Доказывать фактически сложившиеся арендные отношения в таком случае придётся в суде, а до тех пор сберегать оставленное имущество и не препятствовать временному жильцу. Вы ведь по своей воле согласились пустить его на свою территорию, не закрепив в установленном порядке условия пользования помещением и обязанности нанимателя.

Правовые термины и санкции работают только в том случае, когда вы сами соблюдаете нормы закона и не пренебрегаете грамотно составленными документами.

 При наличии договора и прописанных в них особых условий возврата недвижимого имущества можно описать вещи нанимателя, обеспечить их сохранность и реализовать полномочия собственника в пределах собственных интересов, а арендную плату взыскать через суд.

«Договор не защищает ваше имущество»

 Тоже миф. В моей практике был случай, когда собственник квартиры обратился за помощью: наниматель без договора пропал, прихватив с собой всю бытовую технику, которой была обставлена квартира.

Конечно, в этом случае, стоит прямиком обращаться в полицию, вот только там нужно доказать фактическое наличие этой самой техники в квартире и предоставить акт, по которому данная техника была передана нанимателю. А это уже невозможно, без заключения грамотного договора. Подчеркну - грамотного, потому как разобраться во всех нюансах составления акта на предметы обихода, мебель, технику и даже ремонт без юриста сложно, а значит и доказать, что украдена была картина, представляющая ценность, а не фотопечать, совершенно провальное дело.

Оговорюсь, что в ситуации с моим доверителем вернуть украденное всё же удалось, но и для этого потребовалась чёткая линия доказывания, расходы на построение которой несоизмеримы с расходами на составление качественного договора найма.

Итак, подводя итоги, хотелось бы отметить, что бездоговорная, а равно незаконная деятельность, согласно которой сдаётся внаём недвижимость, карается не только ответственностью перед законом, но и создаёт собственнику ряд дополнительных проблем и рисков, а именно:

- штраф за незаконную сдачу жилья а также уголовная ответственность от 6 месяцев, если имеются долги перед государством до 500 тыс. руб., а также, до 3 лет максимум на закрытие значительной суммы налогов;

- пересдача третьим лицам без уведомления собственника. А также организация незаконной деятельности в сданном без договора жилье(притон, бордель, незаконная миграция и т.д.)

- порча, нанесённая имуществу и отделке. Без договора практически не возможно взыскать компенсации за испорченные вещи, а также гибель имущества в результате потопов, пожаров и т.д.;

- неоплаченные счета за коммунальные услуги. Кому-кому, а коммунальным службам доказать обязанность платить за вашу собственность кому-то без договора совсем не объяснить.

- если вам потребуется помощь правоохранителей или суда в спорах со съёмщиками - заплатить налоги на доход всё равно придётся. Договор будет признан фактически заключённым. А значит изначальное сокрытие отношений абсолютно бессмысленно.

Однако, не любой договор будет защищать собственника жилья - к составлению проекта такого документа необходимо отнестись серьёзно. Здесь не подойдёт простой шаблон, найденный на просторах интернета. 

Не пренебрегайте услугами юриста, который поможет составить договор так, чтобы уберечь ваши деньги и нервы в последствии. Составляя договор юрист пишет его, как определённый свод прав и обязанностей сторон, стараясь учесть все тонкости, обратиться к своему опыту и судебной практике и сделать документ максимально выгодным и защищающим интересы собственника и нанимателя. 

46
0
11
1.5k
Комментарии (11)
А

Е
Е
Екатерина,
13.12.2021
Чёткий, грамотно составленный ответ на вопрос, понятно и конкретно, спасибо
6
0
Ответить

А
А
Анастасия,
13.12.2021
Спасибо за полезную информацию, раньше на задумывалась о таких последствиях сдачи аренды без договора.
4
0
Ответить

А
А
Анонимный пользователь,
13.12.2021
Чёткий, грамотно составленный ответ на вопрос, понятно и конкретно, спасибо
4
0
Ответить

Ш
Ш
Шашорин михаил,
13.12.2021
Все понятно!
4
0
Ответить

/img/lawyer_photo/70/697.jpg
5.0
Полезная статья
3
0
Ответить

Л
Л
Лариса,
13.12.2021
Спасибо за информацию
3
0
Ответить

А
А
Антон Владимирович,
13.12.2021
А как лучше сдавать квартиру , надо оформить самозанятого? Калия сдаю не свою
1
0
Ответить
/img/lawyer_photo/70/1619.jpg
5.0
Антон Владимирович, для сдачи квартиры можно оформить статус самозанятого, в таком случае при сдаче квартиры физ.лицу налог будет составлять 4 %, а юр.лицу или ИП - 6 %, но сдавать самозанятый имеет право только ЖИЛУЮ недвижимость. А вот сдавать квартиру принадлежащую другому собственнику можно только по доверенности. Главное, чтобы и договор и доверенность были составлены грамотно, и учитывали специфику региона для самозанятого. Ведь, есть ряд случае, когда при оформлении сдачи квартиры самозанятый может лишиться региональных льгот(например, надбавок к пенсии в Московском регионе).
8
0
Ответить

И
И
Игорь,
14.12.2021
Посмотрел ваши статьи, вы грамотный юрист, скажите а можно ли обратиться к вам за помощью если мы из Иваново?
3
0
Ответить
И
И
Игорь,
14.12.2021
Игорь, и как получить юридическую консультацию, готовы заплатить
1
0
Ответить
/img/lawyer_photo/70/1619.jpg
5.0
Игорь, добрый день! Спасибо за ваш отзыв!
Вы можете обратиться ко мне через возможности сервиса. Переходите по ссылке, которую я прикреплю ниже и вы попадёте напрямую в мою комнату консультации. Я проконсультирую вас по интересующим вопросам!
Благодаря возможностям онлайн-сервиса "Доступное право" консультация будет вам оказана мной вне зависимости от вашего места нахождения и города.

https://dostupnoepravo.ru/room/index?lawyer_id=112...
4
0
Ответить

Хотите гарантированно и быстро решить проблему?
Получите профессиональный юридический ответ на ваш вопрос и понимание, что делать дальше
от 399

Осведомлен – значит вооружен!

Подпишитесь на еженедельную рассылку с материалами, которые точно пригодятся в жизни
Еженедельная рассылка
Скачайте полезный файл недели:

Выплаты, которые вам одобрены,
а вы о них не знали или вам не сказали

Дважды в неделю будем отправлять:
  • Подборки новостей и законов
  • Информацию о льготах и выплатах
  • Способы защиты себя в различных ситуациях
А также будем проводить конкурсы с денежными призами!

Где вам будет удобнее получать полезные материалы?

В социальных сетях и мессенджерах
Или на почту
Подождите уходить!

Узнайте, как получить до 500.000 рублей от государства уже в этом месяце

Скачайте полезный файл:
«Выплаты, которые вам одобрены, а
вы о них не знали или вам не сказали»
Скачать полезный файл
Или на почту