Я даю своё согласие ООО «Доступное право» (далее - “Сервис”) на обработку
моих персональных данных не являющихся специальными или биометрическими, а именно:
-
файлы cookie,
-
тип и версия ОС,
-
тип и версия браузера,
-
тип устройства и разрешение его экрана,
-
источник откуда я пришел на Сервис, с какого сайта или по какой рекламе,
-
язык ОС и браузера,
-
какие действия я совершаю на Сервисе или в Мобильном приложении,
-
ip-адрес,
с целью анализа повышения качества предоставляемых Сервисом услуг, аналитики действий на сервисе, сопровождения и администрирования Сервиса.
Согласие предоставляется на совершение следующих действий (операций) с указанными в настоящем согласии персональными данными: сбор, запись, систематизацию,
накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (доступ), блокирование, удаление, уничтожение, осуществляемых с
использованием средств автоматизации (автоматизированная обработка).
Я подтверждаю, что ознакомлен с требованиями законодательства Российской Федерации, устанавливающими порядок обработки персональных данных,
с политикой Оператора в отношении обработки персональных данных,
а также с моими правами и обязанностями в этой области.
Я понимаю, что могу обратиться к уполномоченному сотруднику Сервиса по следующему адресу
info@dostupnoepravo.ru для получения более
полной информации об использовании моих персональных данных и сборе файлов cookies.
Я уведомлен, что обработка данных осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона № 152 «О персональных данных» от 27.07.2006 г.,
Политикой конфиденциальности Сервиса и Политикой сбора файлов cookies.
Я подтверждаю, что ознакомлен с Политикой конфиденциальности Сервиса и Политикой сбора файлов cookies.
Данное согласие вступает в силу с момента предоставления согласия и действует по достижении целей обработки или случая утраты необходимости в достижении этих целей.
Данное согласие может быть отозвано в любой момент по моему письменному заявлению.
🛡️ В чём сила позиции вашей мамы?
У вашей мамы есть мощный правовой механизм защиты. Ей не нужно покупать доли по той цене, которую назвали сёстры. Более того, она может либо добиться справедливой цены, либо вовсе выкупить доли по минимальной стоимости. Для этого есть два основных законных пути.
⚖️ Путь первый: Преимущественное право покупки
Это ваш главный козырь. Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, собственники долей в общем имуществе (т.е. ваша мама) имеют преимущественное право покупки доли, продаваемой другим собственником. Это означает, что:
Она может выкупить доли по той цене, которую предложит она, а не продавцы.
Сёстры не могут продать доли кому-то другому по более низкой цене, не предложив их сначала вашей маме.
Если они всё же это сделают, вы можете через суд перевести на себя права и обязанности покупателя.
Как сёстры обязаны действовать по закону? Они должны письменно уведомить вашу маму о намерении продать свои доли, указав цену и условия. До тех пор, пока они этого не сделают, они не могут искать других покупателей. В вашей ситуации мама может — и должна! — занять активную позицию сама, не дожидаясь их уведомления.
Ваш план на этом этапе:
Предложите им свою цену. Поскольку сёстры не дали корректного уведомления, вы сами можете предложить им выкупить их доли за 500 000 рублей.
Зафиксируйте это. Лучше всего направить им письменное предложение (например, ценным письмом) с указанием даты и ваших условий. Это будет доказательством вашей добросовестности.
Если сёстры откажутся от вашего предложения и попытаются продать доли иначе, их действия будут незаконными, и вы сможете это оспорить.
⚖️ Путь второй: Принудительный выкуп незначительной доли
Это ваш самый надёжный козырь. Статья 252 Гражданского кодекса РФ позволяет принудительно выкупить долю у собственника, если она незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
В вашем случае доли сестёр (по 1/6 у каждой) как раз являются незначительными. Они живут в другой стране и не могут иметь существенного интереса в маленькой однокомнатной квартире, тем более с прописанным там человеком. Суд, с большой вероятностью, встанет на вашу сторону.
Как это работает:
Вы подаёте иск в суд о принудительном выкупе долей на основании п. 4 ст. 252 ГК РФ.
Суд прекращает право собственности сестёр на их доли.
Суд обязывает вашу маму выплатить им денежную компенсацию, равную рыночной стоимости их долей.
Суд признаёт за вашей мамой право собственности на весь объект.
Этот путь — самый правильный и эффективный в вашем положении. Он лишает сестёр возможности торговаться и навязывать свою цену. Однако он требует времени. Но зато гарантирует, что мама заплатит только реальную, рыночную цену, а не ту, которую назначат наследницы.
🔎 Как определить реальную рыночную цену (ваш главный аргумент)
Сёстры неправильно посчитали стоимость. Кадастровая стоимость не всегда отражает рыночную ситуацию. Более того, вы можете её оспорить. Для этого нужно:
Заказать отчёт о рыночной стоимости квартиры у независимого оценщика. Этот документ станет вашим главным оружием в суде. Поищите компании в вашем городе, которые занимаются оценкой недвижимости. Экспертное заключение будет стоить в районе 3000-7000 рублей, но эти деньги окупятся многократно.
Подать иск в суд об установлении кадастровой стоимости квартиры в размере её рыночной стоимости. Это можно сделать, не обращаясь в специальную комиссию.
Использовать отчёт в суде. На основании отчёта оценщика суд установит рыночную стоимость всего объекта. После этого вы сможете либо предложить сёстрам выкупить доли по этой цене, либо просить суд присудить компенсацию для принудительного выкупа именно в этом размере.
💡 Важные дополнительные аргументы для переговоров с сёстрами
Параллельно с судебной подготовкой можно использовать и другие аргументы.
Налоговый риск для сестёр. Как граждане и нерезиденты Молдовы, при продаже недвижимости в России они обязаны заплатить налог в размере 30% от полученной суммы. Это может подтолкнуть их к согласию на меньшую сумму, так как рассчитывать на 800 000 рублей им не придётся.
Предложение о рассрочке. Если суд обяжет вашу маму выплатить компенсацию, нет никаких причин, почему она не может попросить об этом в суде. Юристы считают, что можно заключить соглашение о рассрочке платежа на несколько месяцев, что снизит нагрузку на семейный бюджет.
📋 Пошаговый план ваших действий
Подытоживая всё вышесказанное, вот чёткая дорожная карта.
Успокоить маму. Она имеет законное право продолжать жить в квартире. Никто её не выселит.
Предложить сёстрам мировое соглашение. Скажите им, что вы готовы выкупить их 1/3 доли за 500 000 рублей. Объясните, что эта сумма основана на рыночной стоимости, и при отказе вы пойдёте в суд.
Если они не согласны, немедленно закажите отчёт об оценке. Это ваш ключ к победе в суде.
Подайте иск в суд. Ваши требования в иске могут быть следующими:
Установить рыночную стоимость квартиры (на основании отчёта оценщика).
Признать доли сестёр незначительными и подлежащими принудительному выкупу (на основании ст. 252 ГК РФ).
Взыскать с вас (или вашей мамы) компенсацию за их доли по установленной судом стоимости.
Прекратить право собственности сестёр и признать право собственности на квартиру за мамой.
К сожалению, это очень тяжело и долго, но это единственный путь добиться справедливости.
Правильный расчёт трёхлетнего срока.
Для унаследованного имущества трёхлетний срок владения считается с даты открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя. Это не дата регистрации вами права собственности, и не дата возможной продажи доли.
Важно, что трёхлетний срок исчисляется отдельно для каждой доли, полученной в разное время. Но в вашей ситуации супруг вашей матери умер после 25 лет совместного проживания и покупки квартиры в браке. Следовательно, ко времени, когда дочери умершего решили продать свои доли, трёхлетний срок с момента его смерти уже истёк. Поэтому они полностью освобождаются от уплаты налога (ст. 217.1 НК РФ).
Если бы срок владения был меньше трёх лет
Для полноты картины, когда трёхлетний срок не прошёл, можно применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн рублей (ст. 220 НК РФ). Таким правом обладают только налоговые резиденты РФ (находящиеся в стране более 183 дней в году). Расчёт при выкупе доли за 800 000 рублей выглядел бы так:
НДФЛ = (800 000 ₽ − 1 000 000 ₽) × 13% = 0 ₽
Поскольку цена продажи доли (800 000 ₽) меньше суммы вычета (1 000 000 ₽), налоговая база обнуляется.
У нерезидентов РФ такой возможности нет; к их доходам применяется фиксированная ставка 30%.
📝 Что делать в вашей ситуации
Таким образом, ваша основная задача — помочь матери договориться о цене выкупа, а налогов — не бояться: закон освобождает продавцов от их уплаты.