Ситуация: человек купил квартиру в ипотеку, но черещ какое то время сделку признали недействительной и квартиру вернули продавцу. вопрос: должен ли покупатель...

Ситуация: человек купил квартиру в ипотеку, но черещ какое то время сделку признали недействительной и квартиру вернули продавцу. Вопрос: должен ли покупатель продолжать платить ипотеку и может ли банк изъять квартиру у прежнего собственника, к которому она перешла обратно, в счет долга по ипотеке (ведь квартира находится в залоге)? и поможет ли в таком случае титульное страхование

1 ответ юриста

4.8

Байков Дмитрий Николаевич •

11.11.2025

Здравствуйте, Владимир! Это очень сложная юридическая ситуация, которая, к сожалению, иногда возникает на рынке недвижимости.
1) Должен ли покупатель продолжать платить ипотеку?
Да, юридически покупатель (заемщик) обязан продолжать платить по кредитному договору, пока он не будет расторгнут.
• Кредитный договор и договор купли-продажи — это два разных юридических документа. Признание недействительным договора купли-продажи не влечет автоматического расторжения кредитного договора.
• Покупатель является заемщиком и обязан вернуть банку полученные средства.
• После признания сделки недействительной наступает двусторонняя реституция: продавец обязан вернуть покупателю деньги, полученные за квартиру, а покупатель обязан вернуть квартиру продавцу.
• Позиция банка: Банк выдал деньги покупателю. Банк не является стороной договора купли-продажи. Банк будет требовать возврата своего кредита от заемщика.
Что должно произойти:
Покупатель должен требовать от продавца немедленного возврата денежных средств, которые были уплачены продавцу (включая средства, полученные от банка). Как только продавец вернет эти деньги, покупатель должен погасить ими остаток ипотечного кредита перед банком.
Если продавец не возвращает деньги, заемщик (покупатель) оказывается в крайне тяжелом положении: он не владеет квартирой, но обязан платить по кредиту.
Может ли банк изъять квартиру у прежнего собственника? Да, может.
• Залоговое обременение: Ключевой момент: когда квартира была куплена в ипотеку, на нее было наложено залоговое обременение (ипотека) в пользу банка.
• Обременение сохраняется: Признание сделки недействительной и возврат квартиры продавцу не снимает автоматически залоговое обременение. Обременение следует за объектом недвижимости, независимо от того, кто является собственником.
• Право банка: Если заемщик (покупатель) перестанет платить по кредиту, банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество (квартиру) в судебном порядке, даже если собственником вновь стал продавец.
• Защита продавца: Продавец, который получил квартиру обратно, будет вынужден либо вернуть деньги покупателю, чтобы тот погасил кредит, либо сам погасить долг перед банком, чтобы снять обременение. В противном случае он рискует потерять свою квартиру.
3) Поможет ли в таком случае титульное страхование?
Да, титульное страхование предназначено именно для таких случаев.
Если сделка признается недействительной, страховая компания выплачивает заемщику (покупателю) сумму, равную его убыткам.
Какой механизм помощи:
- Покупатель обращается в страховую компанию с требованием о выплате страхового возмещения, так как он потерял право собственности.
- Страховая компания выплачивает покупателю сумму, достаточную для погашения остатка ипотечного кредита.
- Покупатель гасит кредит, освобождаясь от обязательств перед банком.
- После выплаты страхового возмещения, право требования возврата денег от недобросовестного продавца переходит к страховой компании (суброгация).
Важные условия для титульного страхования:
• Срок действия: Титульное страхование обычно действует ограниченный срок (3 года, 5 лет или 10 лет), так как срок исковой давности по оспариванию сделок также ограничен.
• Причина недействительности: Страховка покрывает только те причины, которые указаны в договоре. Как правило, это случаи, когда сделка признана недействительной из-за нарушений, допущенных до покупки (например, нарушение прав наследников, неучтенные права супругов, недееспособность продавца).
Действия покупателя:
1. Немедленно уведомить банк: Сообщите банку о судебном решении о недействительности сделки.
2. Требовать деньги от продавца: Покупатель должен подать иск к продавцу о взыскании суммы, равной стоимости квартиры (включая средства банка).
3. Обратиться в страховую компанию (если есть титульное страхование): Это самый быстрый и надежный способ погасить долг перед банком.
4. Продолжать платить ипотеку (временно): Пока вопрос с возвратом денег или страховой выплатой не решен, лучше продолжать вносить минимальные платежи, чтобы избежать штрафов, пени и обращения взыскания на квартиру.
5. Юридическая помощь: В таких ситуациях крайне необходимо привлечение квалифицированного юриста, специализирующегося на недвижимости и судебных спорах, чтобы обеспечить возврат средств и снятие обременения.

Средняя оценка ответа

4.3

Посмотрели 51