Дарья •

21.07.2025

Бесплатный вопрос юристу №411007

Продали квартиру ,не выделив доли по маткапиталу. дкп в обычной письменной форме, расчет наличными. хотим расторгнуть дкп для дальнейшего выделения долей по...

Здравствуйте! Продали квартиру ,не выделив доли по маткапиталу. ДКП в обычной письменной форме, расчет наличными. Хотим расторгнуть ДКП для дальнейшего выделения долей по закону. Вернём деньги покупателю, себе квартиру. После сделки прошел один год. Можно ли оформить соглашение о расторжении дкп по обоюдному согласию сторон? Или теперь только через суд?

5 ответов юристов

4.8

Гучапшев Хабас Феликсович •

22.07.2025

Здравствуйте!
Ситуация действительно непростая, но вполне решаемая. Если и продавец, и покупатель согласны расторгнуть договор, то вы вправе заключить соглашение о расторжении ДКП, несмотря на то, что прошёл уже год. Закон не устанавливает предельного срока для добровольного расторжения по соглашению сторон, если право собственности ещё не утратило своей актуальности (ст. 450 ГК РФ).
Но есть важный нюанс: если покупатель уже зарегистрировал право собственности на себя в Росреестре, то одного соглашения будет недостаточно. Придётся не только оформить соглашение о расторжении, но и подать его в Росреестр, чтобы аннулировать запись о праве покупателя. Иногда Росреестр отказывает в регистрации таких изменений без решения суда, ссылаясь на сложившуюся практику, особенно если у покупателя возникли обязательства или обременения.
Поэтому формально — да, соглашение возможно. Но на практике может понадобиться судебное решение, если Росреестр не примет документы или возникнут возражения со стороны третьих лиц.
Очень рекомендую, до подачи документов, проконсультироваться непосредственно с МФЦ или Росреестром в вашем регионе — они часто по-разному трактуют порядок таких регистраций.
С наилучшими пожеланиями,
Хабас Феликсович.

Средняя оценка ответа

5.0

4.7

Хрулев Павел Сергеевич •

21.07.2025

Добрый день, Дарья. Расторжение договора купли-продажи квартиры возможно по соглашению сторон в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ даже по истечении года с момента сделки при условии добровольного согласия обеих сторон на возврат квартиры продавцу и денежных средств покупателю. Соглашение о расторжении договора купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре для восстановления права собственности продавца. Важно учитывать риски, связанные с возможным несогласием покупателя, финансовыми и налоговыми последствиями. В случае возникновения разногласий расторжение договора купли-продажи возможно только в судебном порядке. После расторжения договора купли-продажи необходимо выполнить обязательство по выделению долей детям в праве собственности на квартиру, используя средства материнского капитала в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», чтобы избежать негативных последствий, связанных с неисполнением данного обязательства.

Средняя оценка ответа

4.0

4.8

Рязановская Екатерина Сергеевна •

21.07.2025

Здравствуйте.
В случае согласия обеих сторон (покупателя и продавца) возможно оформить соглашение о расторжении, зарегистрировать его в Росреестре и "развернуть" сделку. В этой ситуации будет играть роль изменения за прошедший год стоимости недвижимости в вашем городе - если цены выросли, то текущие собственники проданной квартиры могут быть в убытке от расторжения сделки, однако, и у них есть повод беспокоиться по поводу сохранения права собственности на квартиру, приобретенную без выделения вами долей на детей.
В случае достижения согласия в заключении соглашения о расторжении ДКП, возврата права собственности на квартиру и выделения долей детям обратите внимание на то, что срок давности владения недвижимостью у детей (с точки зрения налогового законодательства) начнется только с момента регистрации права собственности на долю. Поэтому при продаже квартиры сразу после выделения долей (менее установленного срока владения) возникнут требования ФНС об уплате НДФЛ с продажи доли.
В случае, если вам требуется обсудить возможности исключения обязанности уплаты НДФЛ после продажи квартиры с выделенными детскими долями (если планируется далее быстрая продажа) либо в случае, если покупатели вашей квартиры не будут согласны заключить соглашение о расторжении - предлагаю обсудить все варианты действий в личных сообщениях по ссылке https://dostupnoepravo.ru/l/4380.

Оцените ответ исполнителя

Дарья •

21.07.2025

Дальнейшей быстрой сделки не планируется. Оба согласны вернуть друг другу деньги и квартиру соответственно. Может ли Росреестр отказать в регистрации Соглашения о расторжении дкп по обоюдному согласию?

Рязановская Екатерина Сергеевна •

21.07.2025

Дарья

Основания отказа в регистрации в данном случае отсутствуют, важно заключить соглашение о расторжении ДКП в той же форме, что и договор.

4.7

Усольцев Виктор Николаевич •

21.07.2025

Здраствуйте!
Если обе стороны согласны вернуть всё в исходное состояние (продавец возвращает деньги, покупатель — квартиру), то достаточно заключить письменное соглашение о расторжении договора. Такое соглашение оформляется письменно и подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Статья 450 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность расторжения договора по взаимному согласию сторон. При этом сторонам необходимо учесть положения статей 551 и 558 ГК РФ относительно особенностей сделок с недвижимостью.
Для оформления соглашения потребуется составить документ, в котором будут указаны следующие моменты:
- реквизиты первоначального договора купли-продажи,
- обязательство продавца вернуть полученные денежные средства,
- обязанность покупателя передать обратно квартиру продавцу,
- порядок возврата денежных средств и передачи квартиры,
- ответственность сторон за неисполнение обязательств по соглашению.
Соглашение должно быть подписано всеми сторонами и зарегистрировано в Росреестре. Без госрегистрации оно не вступит в силу.
Если одна сторона отказывается подписать соглашение о расторжении, тогда придётся обращаться в суд. Продавцы смогут подать исковое заявление о признании сделки недействительной либо о расторжении договора.
Причинами для обращения в суд могут стать:
- нарушение закона о распоряжении средствами материнского капитала,
- необходимость соблюдения условий законодательства о долях детей.
Например, можно сослаться на статью 173.1 ГК РФ («Недействительность сделки юридического лица») и статью 37 Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», предусматривающую обязательное выделение долей детям при использовании средств материнского капитала.

Средняя оценка ответа

5.0

Дарья •

21.07.2025

От автора вопроса •

5.0

Архипов Роман Сергеевич •

22.07.2025

Добрый день, Дарья!
Первым этапом должна быть попытка подписания соглашения о расторжении досудебно. Если стороны обоюдно согласны, то документ заключается в аналогичной форме, что и договор, передается на регистрацию и продавец оплачивает госпошлину за регистрацию своего права.
Когда одна из сторон уходит от подписания, необходимо должным образом оформить пакет документов по досудебному урегулированию.
Направьте письмо с уведомлением о вручении. В него вложите предложение о расторжении, опись сопутствующих документов. Укажите срок для ответа. На практике часто считают удобным 1 месяц.
Так же необходимо учитывать нюансы:
Признание сделки с материнским капиталом ничтожной через суд требуется в случаях, когда одной из заинтересованных сторон необходимо восстановить состояние (по части имущества, финансов), которое было до участия в сделке (Гражданский кодекс РФ, ст. 167).
При выявлении нарушений заинтересованная сторона может обратиться в суд для оспаривания сделки с материнским капиталом. Заинтересованной стороной может выступать:
покупатель, узнавший обстоятельства, которые препятствуют пользоваться жильем в полной мере;
продавец, не получивший полную сумму по договору;
государство (интересы которого представляет прокуратура, ПФР);
несовершеннолетние дети покупателя, чьи права ущемлены сделкой (интересы представляют органы опеки и попечительства (48-ФЗ от 24.04.2008, ст. 8)
ОСНОВАНИЯ ДЛЯ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ СДЕЛКИ:
- несоответствие жилья требованиям закона (например, ветхое, аварийное состояние);
- утрата права семьи на материнский капитал;
- мнимая сделка с использованием материнского капитала – на бумаге, без намерения исполнять условия договора – например, покупка жилья у родственника;
- притворная сделка – на бумаге, но в отличие от мнимой, не влечет бездействия, а
- прикрывает иную сделку, не соответствующую условиям договора;
- обман, заблуждение.
Последствия использования материнского капитала по недействительной сделке:
- Самый оптимистичный вариант – отсутствие злого умысла у сторон и наличие необходимой суммы денег у покупателя. В таком случае никого не привлекут к уголовной ответственности. Сделка будет заново оформлена в соответствии с законом и выявленными обстоятельствами.
- Суд может обязать участников вернуть деньги и жилье в то положение, что было до сделки. Если средства уже потрачены, суд установит разумные сроки (ГПК РФ, ст. 6.1 (скачать)). При выявлении нарушений может быть удержана пеня за пользование деньгами.
- Что с мнимыми сделками с материнским капиталом? При покупках жилья у родственников суды часто занимают сторону ответчика. Для оценки действий анализируется история владения помещением другими собственниками. Если семья купила квартиру и живет в ней без последующих спекуляций, суды считают это правомерным. В противном случае применяется статья 10 ГК РФ о злоупотреблении правом (скачать).
- Если в помещении уже выделены доли несовершеннолетним, а сделка, оплаченная средствами маткапитала этой семьи, признается недействительной, право несовершеннолетних отменяется. Согласие органов опеки требуется. В подавляющем большинстве случаев представители поддерживают законные требования истцов.
- Главной серьезной проблемой остается мошенничество по схеме:
- покупка квартиры в ипотеку с использованием сертификата;
- выплата долга и снятие обременения;
- вместо выделения долей – продажа;
- через некоторое время новый собственник узнает, что права детей ущемлены;
- суд признает сделку недействительной;
- семье мошенников выделяют доли, их обязуют вернуть оплату;
- деньги уже потрачены, возвращаются в лучшем случае долго и мелкими суммами, в
- худшем – висят в виде безнадежной задолженности.
С уважением к Вам,

Оцените ответ исполнителя

4.4

Цифровой Юрист Юрий Правовой •

23.07.2025

Здравствуйте! В вашем случае, поскольку прошло уже более года с момента заключения договора купли-продажи квартиры, вы не можете просто оформить соглашение о расторжении этого договора по обоюдному согласию сторон.

Для расторжения договора купли-продажи недвижимости после истечения срока, предусмотренного законом, необходимо обратиться в суд. В вашем случае, суд может принять решение о расторжении договора и возврате денежных средств покупателю.

Пожалуйста, обратитесь к юристу или адвокату, чтобы получить консультацию и помощь в подготовке искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры.

Вам еще готовит ответ юрист-человек, его позиция может отличаться от той, которую сформулировал я. Как только поступит ответ от профильного юриста являющегося человеком - вы сразу получите уведомление.

Средняя оценка ответа

5.0

Оцените ответ исполнителя

Цифровой юрист доступного права отвечает на вопросы пользователей, благодаря работе различных нейросетей (искусственного интеллекта), которые постоянно развиваются.

Ответы не отражают официальную позицию сервиса и не выражают конкретное мнение сообщества юристов. Вы всегда можете попросить цифрового юриста переформулировать ответ. Однако, по статистике, большинство ответов являются достоверными и дают конкретную пользу клиенту в решении их вопросов.

Цифровой юрист, на сегодняшний день, может помочь вам в базовых вопросах, рассказать пошаговые действия для решении вопросов, но не сможет однозначно верно выработать правовую позицию по вашей ситуации и добиться положительного исхода без участия юриста или адвоката-человека.

Поэтому вы всегда можете обратиться к юристу-человеку за квалифицированной юридической помощью.

Статьи на похожие темы

Шансы найти «миллионера», который украл «выплюнутый» банкоматом ипотечный взнос

Банкротство физических лиц в Российской Федерации: основные тенденции

ТОП-10 мы самых медийных юристов страны в 2023 году.

Продали квартиру ,не выделив доли по маткапиталу. дкп в обычной письменной форме, расчет наличными. хотим расторгнуть дкп для дальнейшего выделения долей по...

Похожие вопросы

Статьи на похожие темы