Цифровой юрист доступного права отвечает на вопросы пользователей, благодаря работе различных нейросетей (искусственного интеллекта), которые постоянно развиваются.
Ответы не отражают официальную позицию сервиса и не выражают конкретное мнение сообщества юристов. Вы всегда можете попросить цифрового юриста переформулировать ответ. Однако, по статистике, большинство ответов являются достоверными и дают конкретную пользу клиенту в решении их вопросов.
Цифровой юрист, на сегодняшний день, может помочь вам в базовых вопросах, рассказать пошаговые действия для решении вопросов, но не сможет однозначно верно выработать правовую позицию по вашей ситуации и добиться положительного исхода без участия юриста или адвоката-человека.
Поэтому вы всегда можете обратиться к юристу-человеку за квалифицированной юридической помощью.
Ситуация у вас действительно непростая, но давайте разбираться.
Запись в ЕГРН подтверждает право собственности и его характеристики, однако градостроительное зонирование определяет, что можно строить на участке. В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, использование земельного участка должно соответствовать градостроительному регламенту, который устанавливается правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Таким образом, если ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) указывает, что участок находится в зоне Т-2, строительство ИЖС там действительно запрещено.
Если же в ЕГРН участок зарегистрирован как ИЖС, возможно, произошла ошибка в актуализации данных между кадастровым учетом и градостроительной документацией. В этом случае вам необходимо обратиться:
1. В местную администрацию (отдел архитектуры и градостроительства) с запросом о зонировании участка и возможных изменениях в ПЗЗ.
2. В Росреестр с заявлением о разъяснении расхождений между записями в ЕГРН и градостроительными документами.
Что касается возможности строительства по «дачной амнистии» (Федеральный закон от 30.07.2023 № 361-ФЗ), она распространяется на ИЖС, но только при наличии правомерного использования участка. Если фактически зонирование не позволяет строительство, могут возникнуть сложности с регистрацией права собственности на дом. Муниципалитет может признать такое строительство самовольным (ст. 222 ГК РФ).
Если вы хотите расторгнуть сделку, то можно попытаться признать ее недействительной (оспоримой) на основании ст. 178-179 ГК РФ (существенное заблуждение, обман) или потребовать расторжения по ст. 450-451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств). Для этого:
- Направьте продавцу досудебную претензию с требованием расторжения договора и возврата средств.
- Если продавец откажет, обращайтесь в суд, приложив договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, ГПЗУ и переписку с органами власти о расхождениях.
Рекомендую в первую очередь получить официальные ответы от администрации и Росреестра, чтобы понять, возможно ли изменение зоны участка под ИЖС или потребуется судебный процесс.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.