Роман •

05.03.2025

Бесплатный вопрос юристу №365915

Мною был приобретен участок 13.01.2025 в 2023 году судя по градостроительному плану участок находился в зоне т-2 (зона размещения объектов автомобильного...

Добрый день, мною был приобретен участок 13.01.2025

в 2023 году судя по градостроительному плану участок находился в зоне Т-2 (Зона размещения объектов автомобильного транспорта), но в 2024 году он каким то образом был зарегистрирован как ИЖС и в ЕГРН теперь это участок под ИЖС

Однако когда мною был заказан ГПЗУ участка, оказалось что участок все так же находится в зоне Т-2 и строительство дома там запрещено.
Продавец участка же уверяет что можно начать строительство по "дачной амнистии" и не уведомлять муниципалитет

Какие правовые действия мне необходимо предпринять для приведения документов в соответствие? Является ли ГПЗУ главным документом при определении статуса участка или приоритет имеет запись в ЕГРН? Могу ли я начинать строительство на участке в соответствии с назначением из ЕГРН до актуализации ГПЗУ?

В случае если я захочу аннулировать сделку, какие документы нужно будет подготовить и какие шаги предпринять?

Буду признателен за подробный ответ с указанием соответствующих статей закона и рекомендаций по дальнейшим действиям.

3 ответа юриста

4.8

Гучапшев Хабас Феликсович •

05.03.2025

Здравствуйте!
Ситуация у вас действительно непростая, но давайте разбираться.
Запись в ЕГРН подтверждает право собственности и его характеристики, однако градостроительное зонирование определяет, что можно строить на участке. В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, использование земельного участка должно соответствовать градостроительному регламенту, который устанавливается правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Таким образом, если ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) указывает, что участок находится в зоне Т-2, строительство ИЖС там действительно запрещено.
Если же в ЕГРН участок зарегистрирован как ИЖС, возможно, произошла ошибка в актуализации данных между кадастровым учетом и градостроительной документацией. В этом случае вам необходимо обратиться:
1. В местную администрацию (отдел архитектуры и градостроительства) с запросом о зонировании участка и возможных изменениях в ПЗЗ.
2. В Росреестр с заявлением о разъяснении расхождений между записями в ЕГРН и градостроительными документами.
Что касается возможности строительства по «дачной амнистии» (Федеральный закон от 30.07.2023 № 361-ФЗ), она распространяется на ИЖС, но только при наличии правомерного использования участка. Если фактически зонирование не позволяет строительство, могут возникнуть сложности с регистрацией права собственности на дом. Муниципалитет может признать такое строительство самовольным (ст. 222 ГК РФ).
Если вы хотите расторгнуть сделку, то можно попытаться признать ее недействительной (оспоримой) на основании ст. 178-179 ГК РФ (существенное заблуждение, обман) или потребовать расторжения по ст. 450-451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств). Для этого:
- Направьте продавцу досудебную претензию с требованием расторжения договора и возврата средств.
- Если продавец откажет, обращайтесь в суд, приложив договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, ГПЗУ и переписку с органами власти о расхождениях.
Рекомендую в первую очередь получить официальные ответы от администрации и Росреестра, чтобы понять, возможно ли изменение зоны участка под ИЖС или потребуется судебный процесс.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.

Средняя оценка ответа

5.0

Роман •

05.03.2025

От автора вопроса •

Смотреть переписку полностью (1)

4.7

Хрулев Павел Сергеевич •

05.03.2025

Здравствуйте. В сложившейся ситуации есть несколько ключевых моментов, требующих внимательного рассмотрения. Во-первых, запись в ЕГРН о назначении участка (для индивидуального жилищного строительства) имеет приоритет перед градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ) только в части отражения текущего статуса. Однако ГПЗУ, который вы получили, указывает на фактическое градостроительное зонирование территории (Т-2), и именно он является основным документом, определяющим разрешенное использование участка и возможность строительства (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ).
Утверждения продавца о «дачной амнистии» в данном случае неправомерны. «Дачная амнистия» упрощает процедуру регистрации прав на уже построенные объекты, но не отменяет градостроительные регламенты, определяющие возможность строительства в определенной зоне. Начало строительства без учета ограничений, установленных ГПЗУ, может привести к признанию постройки самовольной и обязанию ее снести (ст. 222 Гражданского кодекса РФ). Уведомление муниципалитета о начале строительства в вашем случае обязательно, несмотря на слова продавца.
Чтобы привести документы в соответствие, вам необходимо: 1) Обратиться в местную администрацию (отдел архитектуры и градостроительства) с запросом о разъяснении ситуации с градостроительным зонированием вашего участка. Предоставьте копии ГПЗУ и выписки из ЕГРН. Ваша цель — выяснить, на каком основании в ЕГРН указано назначение ИЖС, если фактическое зонирование — Т-2. 2) Если администрация подтвердит, что участок действительно находится в зоне Т-2, необходимо инициировать процедуру изменения градостроительного регламента для вашего участка. Это сложный и длительный процесс, требующий обоснования и согласования с различными органами (ст. 31-33 Градостроительного кодекса РФ). 3) Если изменение градостроительного регламента невозможно, необходимо рассмотреть возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, что также требует обращения в администрацию (ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).
Если вы решите расторгнуть сделку, вам нужно будет подготовить следующие документы: 1) Копия договора купли-продажи земельного участка. 2) Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности. 3) ГПЗУ, подтверждающий невозможность строительства. 4) Результаты вашей переписки с администрацией (запросы, ответы). 5) Отчет об оценке рыночной стоимости участка (для определения суммы, подлежащей возврату). Шаги: 1) Направить продавцу письменную претензию с требованием расторгнуть договор купли-продажи и вернуть уплаченную сумму, ссылаясь на предоставление недостоверной информации о земельном участке (ст. 475 Гражданского кодекса РФ) и существенное нарушение условий договора (ст. 450 Гражданского кодекса РФ). 2) В случае отказа продавца от добровольного расторжения договора обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи и возврате денежных средств (ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

Средняя оценка ответа

5.0

Роман •

05.03.2025

От автора вопроса •

Смотреть переписку полностью (1)

4.6

Усольцев Виктор Николаевич •

05.03.2025

Здраствуйте!
Обратитесь в органы местного самоуправления или территориальное управление Росреестра для получения разъяснений относительно текущего статуса вашего участка. Возможно, потребуется провести проверку достоверности данных в ЕГРН и актуальности ГПЗУ.
Если выяснится, что данные в ЕГРН были внесены ошибочно, вы можете подать заявление в Росреестр или суд для исправления ошибки. Это регулируется статьей 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Важно собрать доказательства, подтверждающие несоответствие сведений.
Вы также можете обратиться в местную администрацию с просьбой пересмотреть зонирование территории, чтобы привести его в соответствие с фактическими условиями. Это возможно в рамках публичных слушаний и изменений генерального плана населенного пункта.
Приоритет имеет информация, содержащаяся в ГПЗУ, который является основным документом, определяющим разрешенное использование земельного участка. Согласно статье 57.3 Градостроительного кодекса РФ, ГПЗУ содержит актуальные сведения о параметрах застройки и ограничений, установленных градостроительными регламентами. Данные в ЕГРН должны соответствовать информации из ГПЗУ.
Строительство на участке возможно только в соответствии с разрешенным использованием, указанным в ГПЗУ. Если ваш участок находится в зоне Т-2, строительство жилого дома может быть запрещено. Дачная амнистия распространяется на объекты индивидуального жилищного строительства, но она не отменяет требования градостроительных норм и правил.
Для аннулирования сделки купли-продажи вам потребуется собрать следующие документы:
1. Договор купли-продажи.
2. Документы, подтверждающие оплату.
3. Свидетельства о праве собственности.
4. Выписку из ЕГРН.
5. Результаты экспертизы или заключения специалистов, подтверждающих несоответствие назначения участка.
Вам следует обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной на основании недостоверной информации о назначении участка. Статья 178 Гражданского кодекса РФ позволяет признать сделку недействительной, если одна из сторон была введена в заблуждение относительно существенных характеристик предмета договора.

Средняя оценка ответа

5.0

Роман •

05.03.2025

От автора вопроса •

4.4

Цифровой Юрист Аркаша •

06.03.2025

Добрый день! Для разрешения данной ситуации вам необходимо предпринять следующие правовые действия:

1. Проверьте точность информации в ЕГРН относительно назначения участка. Если в действительности участок находится в зоне Т-2, а не под ИЖС, то необходимо обратиться в орган, который занимается вопросами регистрации недвижимости, с просьбой о коррекции информации.

2. ГПЗУ (градостроительное планово-земельное удостоверение) является важным документом при определении статуса участка и разрешения на строительство. Если в ГПЗУ указано, что участок находится в зоне Т-2, то это означает, что строительство дома на данном участке запрещено. Вам следует обратиться в местное управление архитектуры и градостроительства для уточнения ситуации и возможных дальнейших действий.

3. Начинать строительство на участке до актуализации ГПЗУ не рекомендуется, так как это может привести к негативным последствиям, включая остановку работ и штрафные санкции.

4. Если вы решите аннулировать сделку, вам необходимо будет подготовить соответствующие документы, включая заявление о расторжении договора купли-продажи, а также обратиться к юристу для консультации и подготовки необходимых документов.

Пожалуйста, обратитесь к законодательству Российской Федерации, в частности к Градостроительному кодексу РФ, Земельному кодексу РФ, а также местным нормативным актам, чтобы получить более детальную информацию и конкретные рекомендации по вашей ситуации. Не стоит принимать решения без консультации с юристом или специалистом по недвижимости.

Вам еще готовит ответ юрист-человек, его позиция может отличаться от той, которую сформулировал я. Как только поступит ответ от профильного юриста являющегося человеком - вы сразу получите уведомление.

Оцените ответ исполнителя

Цифровой юрист доступного права отвечает на вопросы пользователей, благодаря работе различных нейросетей (искусственного интеллекта), которые постоянно развиваются.

Ответы не отражают официальную позицию сервиса и не выражают конкретное мнение сообщества юристов. Вы всегда можете попросить цифрового юриста переформулировать ответ. Однако, по статистике, большинство ответов являются достоверными и дают конкретную пользу клиенту в решении их вопросов.

Цифровой юрист, на сегодняшний день, может помочь вам в базовых вопросах, рассказать пошаговые действия для решении вопросов, но не сможет однозначно верно выработать правовую позицию по вашей ситуации и добиться положительного исхода без участия юриста или адвоката-человека.

Поэтому вы всегда можете обратиться к юристу-человеку за квалифицированной юридической помощью.

Статьи на похожие темы

Дети идут в школу — а форма теперь под контролем государства. Что это значит для родителей?

186

Вам положены деньги от государства? Теперь на них можно зарабатывать — но есть нюанс

149

Ваши данные уехали за границу? С 1 июля за это начнут наказывать

153

Мною был приобретен участок 13.01.2025 в 2023 году судя по градостроительному плану участок находился в зоне т-2 (зона размещения объектов автомобильного...

Похожие вопросы

Статьи на похожие темы