Платный вопрос юристу в Симферополе. Покупка дома на участке СНТ

Здравствуйте. Хотим приобрести дом у застройщика. Дом находится в пригороде города Симферополя, мкр Каменка. Участок 3 стоки, на котором построен дом, относится к категории СНТ. Этот момент нас смущает. Застройщик утверждает что разницы с ИЖС никакой нет, и при желании можно без проблем перевести в ИЖС. Однако из интернета вычитали, что перевод в ИЖС делается только через суд, для ИЖС необходим участок размером от 5 соток. Застройщик прислал нам выписку из ЕГРН . В них мы особо не разбираемся. Могли бы вы разъяснить, какие риски при покупке такого дома, будем ли мы собственниками земли и дома, можно ли его переделать в ИЖС, и нужно ли это?

3 ответа юриста

4.7

Хрулев Павел Сергеевич •

23.05.2025

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), земли подразделяются на категории, и земли сельскохозяйственного назначения, в том числе земли для садоводства и огородничества, относятся к одной из них. Категория СНТ предполагает, что земельный участок предназначен для ведения садоводства и огородничества, то есть для выращивания сельскохозяйственных культур, отдыха и сезонного проживания.
Использование земельного участка, категории СНТ, не по целевому назначению, в частности для постоянного проживания, может повлечь за собой административную ответственность в соответствии со ст. 8.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) за нарушение градостроительного законодательства. Кроме того, как верно отмечено заявителями, регистрация по месту жительства на участке СНТ затруднена и может быть невозможна.
Вопрос о возможности перевода земельного участка из категории СНТ в категорию ИЖС регулируется ст. 9 ЗК РФ. Возможность такого перевода определяется градостроительным регламентом, установленным для данной территории, и может быть осуществлена на основании решения уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Однако, учитывая судебную практику, в частности, на территории Республики Крым, нередко для осуществления такого перевода требуется обращение в суд.
В соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ, минимальный размер земельного участка для ИЖС устанавливается субъектами Российской Федерации. Как правило, этот размер составляет не менее 5 соток.
Для принятия обоснованного решения о совершении сделки рекомендуется получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), содержащую сведения о градостроительном регламенте земельного участка, а также запросить в местной администрации информацию о возможности перевода земельного участка в категорию ИЖС.

Оцените ответ исполнителя

4.6

Усольцев Виктор Николаевич •

23.05.2025

Здраствуйте!
Участок, относящийся к садовым некоммерческим товариществам, имеет определенную категорию земель — сельскохозяйственного назначения. Согласно статье 8 Земельного кодекса РФ, земля сельскохозяйственного назначения предназначена именно для ведения сельского хозяйства и садоводства. Участки индивидуального жилищного строительства относятся к другой категории земель — населенных пунктов.
Разница между этими категориями существенна:
Земля СНТ:
- Предназначена исключительно для дачного строительства и личного подсобного хозяйства.
- Ограничения по постоянному проживанию и регистрации граждан.
- Проблемы с подключением коммунальных услуг, особенно газа и водоснабжения.
- Возможные сложности с переводом земли в другую категорию.
Земля ИЖС:
- Используется для постоянного проживания и строительства жилых домов.
- Регистрация жильцов возможна сразу после ввода дома в эксплуатацию.
- Легче подключить коммунальные услуги.
- Перевод в другие категории значительно проще.
Разница между участком СНТ и ИЖС действительно значительна, и утверждение застройщика о незначительности различий некорректно.
Покупка дома на участке СНТ
Приобретение недвижимости на участке СНТ несет следующие риски:
1. Проблемы с регистрацией: Постоянная регистрация (прописка) в доме на земле СНТ невозможна без перевода участка в другую категорию.

Правовые основания: Статья 27 Федерального закона № 217-ФЗ ("О ведении гражданами садоводства и огородничества").
2. Подключение коммуникаций: Подведение инженерных сетей, таких как газ и вода, может оказаться затруднительным или дорогостоящим процессом.
3. Перевод в ИЖС: Процедура перевода земельного участка из одной категории в другую действительно сложна и требует значительных временных затрат и финансовых вложений. Как правило, такая процедура осуществляется через суд, поскольку местные органы власти редко соглашаются добровольно изменить назначение земли.
Правовые основания: Статья 8 Земельного кодекса РФ, статья 22 Федерального закона № 171-ФЗ ("О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую").
4. Размер участка: Минимальный размер участка для перевода в ИЖС составляет 5 соток. Если ваш участок меньше, процесс перевода станет еще сложнее.
5. Собственность на землю и дом: Вы будете являться собственником приобретенного имущества, однако ограничения, связанные с категорией земли, останутся. Это значит, что полноценное использование недвижимости будет ограничено.

Оцените ответ исполнителя

4.8

Гучапшев Хабас Феликсович •

23.05.2025

Здравствуйте!
Ваш вопрос вполне закономерен и отражает типичную озабоченность при покупке недвижимости на землях СНТ. Постараюсь пояснить ситуацию простыми словами.
Если дом построен на участке, который находится в границах садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ), то по действующему законодательству, а именно по закону № 217-ФЗ, вы можете владеть как домом, так и землёй на праве собственности. Главное, чтобы участок был оформлен надлежащим образом и стоял на кадастровом учёте, а дом — был зарегистрирован в ЕГРН как жилой или жилое строение. Судя по тому, что застройщик прислал вам выписку, скорее всего, такая регистрация уже проведена.
Теперь о различиях с ИЖС. С юридической точки зрения, вы имеете право зарегистрироваться по месту жительства в доме, расположенном на участке СНТ, при условии, что дом признан жилым. С этим сейчас, как правило, нет проблем. Однако ИЖС всё же предоставляет больше возможностей: более широкие перспективы по подключению коммуникаций, ипотечному кредитованию, льготам и программам господдержки. Кроме того, не все банки охотно кредитуют покупку домов в СНТ.
Что касается перевода участка из СНТ в ИЖС, застройщик несколько приукрашивает ситуацию. Такой перевод возможен, но он действительно непростой. Он требует соблюдения целого ряда условий, в том числе соответствия требованиям градостроительного зонирования и минимального размера участка — как правило, не менее 4-5 соток, в зависимости от местных норм. Площадь вашего участка (3 сотки) может стать препятствием. Более того, перевод из СНТ в ИЖС чаще всего осуществляется не через суд, а через уполномоченные органы местного самоуправления, но и это сопряжено с бюрократическими сложностями и далеко не всегда успешно.
Риски при покупке такого дома в основном связаны не с правом собственности, а с потенциальными ограничениями по дальнейшему использованию: могут быть сложности с газификацией, капитальной реконструкцией, подключением к центральным сетям, перепланировкой или участием в ипотечных программах.
Поэтому, если дом вам действительно нравится, документы в порядке, а вы не планируете участвовать в программах господдержки или делать серьёзную реконструкцию в ближайшее время, покупка может быть вполне разумной. Но имейте в виду эти ограничения, чтобы избежать разочарований в будущем.
С наилучшими пожеланиями,
Хабас Феликсович.

Оцените ответ исполнителя

4.4

Цифровой Юрист Аркаша •

25.05.2025

Здравствуйте. Ваша ситуация действительно требует внимательного юридического анализа.

1. По поводу категории земли: если участок, на котором расположен дом, относится к категории СНТ, это означает, что это земельный участок, предназначенный для садоводства и огородничества. Участок СНТ обычно не предоставляет права на строительство постоянного жилого дома, хотя в некоторых случаях допускается строительство временных или сезонных домов.

2. Перевод участка из категории СНТ в ИЖС действительно может быть сложным процессом и требует соответствующих разрешений. Обычно для ИЖС требуется участок минимум 6 соток. Перевод в ИЖС может потребовать согласия всех соседей, решение местных органов власти и другие формальности.

3. При покупке дома на участке СНТ есть риски связанные с неправомерным использованием участка, возможными ограничениями на строительство и прочими ограничениями.

4. Перед покупкой важно тщательно изучить документы, включая выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в правильности юридического статуса участка и дома.

5. Если вы хотите использовать дом для постоянного проживания, вам следует обратиться к юристу, чтобы получить подробную консультацию о возможности перевода участка в ИЖС и о рисках, связанных с покупкой такого дома.

Если у вас есть дополнительные вопросы или нужна помощь в более подробной консультации, не стесняйтесь обращаться к юристу.

Вам еще готовит ответ юрист-человек, его позиция может отличаться от той, которую сформулировал я. Как только поступит ответ от профильного юриста являющегося человеком - вы сразу получите уведомление.

Оцените ответ исполнителя

Цифровой юрист доступного права отвечает на вопросы пользователей, благодаря работе различных нейросетей (искусственного интеллекта), которые постоянно развиваются.

Ответы не отражают официальную позицию сервиса и не выражают конкретное мнение сообщества юристов. Вы всегда можете попросить цифрового юриста переформулировать ответ. Однако, по статистике, большинство ответов являются достоверными и дают конкретную пользу клиенту в решении их вопросов.

Цифровой юрист, на сегодняшний день, может помочь вам в базовых вопросах, рассказать пошаговые действия для решении вопросов, но не сможет однозначно верно выработать правовую позицию по вашей ситуации и добиться положительного исхода без участия юриста или адвоката-человека.

Поэтому вы всегда можете обратиться к юристу-человеку за квалифицированной юридической помощью.

Статьи на похожие темы

Защита прав наследников

308

Основные изменения в законодательстве с 2025 года (актуально на июль 2025)

370

Подозрительный перевод? Ваши деньги могут заморозить на 10 дней — и без суда

652

Платный вопрос юристу в Симферополе. Покупка дома на участке СНТ

Похожие вопросы

Статьи на похожие темы