В 2021 году, будучи в браке, с мужем (бывшим) взяли в ипотеку квартиру с придворным участком. он заемщик, я созаемщик. 1/2 его, 1/2 моя. ипотеку брали на 10...

Добрый день. Ситуация такая
в 2021 году, будучи в браке, с мужем (бывшим) взяли в ипотеку квартиру с придворным участком. Он заемщик, я созаемщик. 1/2 его, 1/2 моя. Ипотеку брали на 10 лет. В 2022 году развелись. Я уехала с ребенком из ипотечной квартиры к своим родителям. Он там живет и платит за нее. Я плачу только налоги раз в год за квартиру и землю. Вопрос в следующем
могу ли я сделать что-то со своей долей, пока она в ипотеке? Жить я там не собираюсь. Можно ли продать эту доля?

По земле и недвижимости

5 ответов юристов

4.9

Рязановская Екатерина Сергеевна •

1 день назад

Здравствуйте.
В вашей ситуации, как совладельца (созаемщика) ипотечной квартиры, ваши права на распоряжение долей ограничены действующим законодательством и условиями ипотечного договора.
Согласно статье 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», заложенное имущество (в том числе доля в праве собственности на квартиру) не может быть отчуждено (продано, подарено, обменяно и т.д.) без письменного согласия залогодержателя, то есть банка, до полного исполнения обязательств по кредитному договору, если иное не предусмотрено договором.
Вы вправе продать свою долю в ипотечной квартире только при наличии письменного согласия банка. Обычно банки предоставляют такое согласие при условии, что новый приобретатель доли станет созаемщиком по ипотечному договору либо оставшаяся задолженность по кредиту будет погашена полностью или частично за счет средств от продажи доли.
— Ознакомьтесь с условиями ипотечного договора: возможно, в нем прописан особый порядок распоряжения долями.
— Обратитесь в банк с заявлением о намерении продать свою долю и получите письменное согласие залогодержателя.
— Если банк согласует сделку, заключите договор купли-продажи доли с покупателем (это может быть бывший супруг или третье лицо, если банк не возражает).
— Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре.
— При необходимости внесите изменения в ипотечный договор (например, о новом составе созаемщиков).
Если банк не согласует продажу доли третьему лицу, возможен вариант продажи доли бывшему супругу (если он согласен и банк не возражает), либо досрочного погашения ипотеки с последующим снятием обременения и свободной продажей доли.
До получения согласия банка любые сделки с долей в ипотечной квартире будут недействительными. Кроме того, потенциальные покупатели доли в ипотечной квартире крайне ограничены в правах, что существенно снижает рыночную привлекательность такой сделки.

Оцените ответ исполнителя

4.4

Селезнев Сергей Владимирович •

1 день назад

Екатерина, добрый день. Основные моменты, которые нужно учитывать:
1. Собственность доли в недвижимости:
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ, если один из собственников доли в общем имуществе намерен продать свою долю постороннему лицу, он обязан предварительно предложить другим собственникам выкупить ее по той же цене и на тех же условиях.
2. Ипотека:
Сам факт нахождения квартиры в ипотеке ограничивает возможности распоряжения этой недвижимостью. Согласно ст. 29 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", без согласия залогодержателя (банка) залогодатель не имеет права отчуждать заложенное имущество.
3. Согласие банка:
Для продажи вашей доли в квартире, находящейся в залоге, может потребоваться согласие банка. Это согласие банк может дать при условии погашения оставшейся суммы долга по ипотеке или других условиях, которые будут согласованы с банком.
Таким образом, чтобы реализовать вашу долю в квартире, возможно два основных варианта:
- Погашение ипотеки: Один из самых очевидных путей – это полностью погасить ипотечный кредит. После этого квартира перестанет быть в залоге, и вы сможете свободно распоряжаться своей долей.
- Получение согласия банка: Вы можете обратиться в банк, который предоставил кредит, с просьбой о разрешении продажи вашей доли. В случае получения согласия, нужно будет соблюдать процедуру преимущественного права покупки другим собственником, как указано в п. 2 ст. 250 ГК РФ.
Кроме продажи, возможны также иные варианты распоряжения долей (например, дарение), однако и в этом случае потребуется согласие банка (залогодержателя).
В отношении налоговых обязанностей, стоит помнить, что при осуществлении сделки по продаже недвижимости может возникнуть обязанность по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ), регулируемая главой 23 Налогового кодекса РФ НК РФ .

4.6

Усольцев Виктор Николаевич •

1 день назад

Здраствуйте!
Поскольку имущество обременено ипотекой, распоряжаться своей долей вы можете только с согласия кредитора (банка). Это прямо установлено пунктом 1 статьи 37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке».
Получение согласия банка на продажу вашей доли
- Банк вправе разрешить продажу вашей доли третьим лицам при условии соблюдения ряда требований, таких как погашение части кредита пропорционально стоимости отчуждаемого имущества либо получение гарантий погашения задолженности новым собственником.
- Процедура потребует оценки рыночной стоимости недвижимости, заключения предварительного соглашения с потенциальным покупателем и одобрения банком новой схемы расчетов.
Обращение к вашему бывшему супругу с предложением выкупить вашу долю
- Поскольку жилой объект остается совместным имуществом, проще и удобнее оформить соглашение о разделе общей долевой собственности. Такое соглашение оформляется нотариально и подлежит государственной регистрации.
- Следует составить проект соглашения, по которому ваш муж обязуется выплатить стоимость вашей доли, соответствующую её реальной рыночной цене. При этом сумма выплаты может быть согласована сторонами добровольно либо установлена судом, если возникнет спор.
Оформление иска в суд о принудительном выделении вашей доли в натуре
- Этот путь сложен технически, особенно применительно к жилым помещениям, так как выделение в натуре жилого помещения зачастую затруднено конструктивными особенностями строения. Тем не менее теоретически это возможно, если жилье позволяет произвести разделение объектов в реальности (это редкость).
Закрытие ипотеки досрочно
- Если есть возможность погасить кредит досрочно, это снимет ограничения на распоряжение имуществом. Тогда вы сможете свободно продавать свою долю без согласования с банком.
Обратитесь в банк-кредитор и узнайте условия возможной реализации вашей доли. Вероятно, потребуется привлечь покупателя, готового внести плату сразу, либо заключить дополнительное соглашение о порядке расчета.
Проведите оценку рыночной стоимости вашего имущества, чтобы иметь представление о справедливой цене вашей доли.
Попробуйте договориться с бывшим супругом о выплате стоимости вашей доли. Это наиболее удобный способ урегулирования вопроса.
В крайнем случае обратитесь в суд с иском о прекращении совместной собственности и определении порядка пользования объектом недвижимости, если достигнуть компромисса иным способом не удастся.

Оцените ответ исполнителя

5.0

Халецкая Ирина Ефремовна •

1 день назад

Добрый день, Екатерина!
Ваша доля до окончания выплаты ипотеки является залоговой долей и находится в залоге у банка, следовательно без разрешения банка и/или выплаты ипотеки в полном объёме вы не можете распоряжаться долей любым способом кроме как пользоваться долей.
Кроме того ваш бывший супруг имеет право взыскать с вас 1/2 выплаченных после расторжения брака платежей, внесённых им по ипотеке в пределах трёхлетнего периода выплат.
Поэтому, если вы хотите выйти из состава созаёмщиков и получить денежную компенсацию по стоимости уже выплаченной доли в период брака, то вам следует получить разрешение банка и обратиться в суд с исковым заявлением о разделе имущества.
Если у вас возникнут вопросы, то вы можете обратиться ко мне в профиль на платной основе - https://dostupnoepravo.ru/l/1122
Услуга будет оказана либо в форме онлайн-чата (письменно), либо аудио звонком на телефон или в видеоформате в удобное время из свободных окон (согласовывается заранее) на условиях 100 % предоплаты

Оцените ответ исполнителя

4.8

Гучапшев Хабас Феликсович •

16 часов назад

Здравствуйте!
Ситуация действительно непростая, но вполне распространённая. Ваша доля — это ваша собственность, несмотря на ипотеку. Однако, поскольку квартира находится в залоге у банка, любые действия с долей — включая продажу, дарение или обмен — возможны только с согласия залогодержателя, то есть банка.
По сути, вы вправе распоряжаться своей долей, но банк должен дать "добро", потому что квартира ещё не выкуплена полностью, и он защищает свои интересы. Как правило, банки крайне неохотно соглашаются на такие операции с долями, особенно если это может повлечь риск изменения платёжной дисциплины по кредиту.
Есть ещё один важный момент — покупатель вашей доли вряд ли захочет её купить, пока на ней висит ипотека. Особенно если это 1/2 квартиры, и он будет «соседом» бывшего мужа. На практике такие сделки совершаются редко и, как правило, с дисконтом.
В теории можно рассмотреть выкуп вашей доли самим бывшим супругом или оформление соглашения о разделе обязательств по ипотеке с последующим выходом из созаёмщиков — но это уже зависит от ваших с ним отношений и согласия банка.
Если будет желание — могу подсказать, как грамотно подойти к переговорам с банком или бывшим мужем. Держитесь, пожалуйста, такие ситуации всегда эмоционально сложные.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.

Оцените ответ исполнителя

Статьи на похожие темы

Покупку жилья за наличные запретят?

1025

Семейная ипотека на вторичное жилье: кому доступна?

901

В 2021 году, будучи в браке, с мужем (бывшим) взяли в ипотеку квартиру с придворным участком. он заемщик, я созаемщик. 1/2 его, 1/2 моя. ипотеку брали на 10...

Похожие вопросы

Статьи на похожие темы