Вадим •

03.09.2025

Бесплатный вопрос юристу №423237

Платный вопрос юристу в Октябрьском. Помогите разобраться. вопрос по продаже недвижимости. в сентябре 2023 года приобрели квартиру с использованием материнского капитала, соответственно в равных...

Здравствуйте, помогите разобраться.
Вопрос по продаже недвижимости.

В сентябре 2023 года приобрели квартиру с использованием материнского капитала, соответственно в равных долях на 4-х членов семьи. Стоимость квартиры в тот момент составляла 3.5 млн. рублей.
В июле 2025 года мы подарили свои доли несовершеннолетнему члену семьи, то есть он является собственником данной недвижимости.
В сентябре 2025 года мы решили продать данную недвижимость (процедуру через опеку и выделение доли в другой недвижимости знаем).

Вопрос такой:
Во владении недвижимость 2 года, цена продажи 4,7 млн. рублей (покупали за 3,5 млн. рублей). Семья состоит из 2-х родителей, 1 члена семьи до 18 лет и одного члена семьи старше 18 лет (студент одного обучения ВУЗа), надо ли будет платить налог с продажи данной недвижимости.
И в каких вариантах (сроках и тд) можно будет не платить налог, что нам необходимо сделать?

5 ответов юристов

5.0

Лазарев Алексей Владимирович •

05.09.2025

В вашем случае, поскольку квартира была в собственности менее 3 лет (с сентября 2023 года по сентябрь 2025 года), доход от ее продажи подлежит обложению НДФЛ.
Минимизация налога и условия освобождения от уплаты НДФЛ:
Согласно пункту 2.1 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации, освобождение от уплаты НДФЛ при продаже жилья возможно при одновременном соблюдении ряда условий, если налогоплательщик (или его супруг/супруга) является родителем не менее двух несовершеннолетних детей (или одного ребенка, если он является единственным родителем).
В вашей ситуации, поскольку в семье есть несовершеннолетний ребенок, и вы планируете продать квартиру, необходимо проверить выполнение следующих условий для освобождения от НДФЛ:
Приобретение другого жилья: В календарном году продажи (2025) или не позднее 30 апреля следующего года (2026) вы должны приобрести другое жилое помещение.
Превышение площади или кадастровой стоимости: Общая площадь или кадастровая стоимость приобретенного жилья (с учетом совокупного размера долей всех членов семьи) должна превышать общую площадь или кадастровую стоимость проданной квартиры.
Кадастровая стоимость проданного жилья: Кадастровая стоимость проданной квартиры не должна превышать 50 миллионов рублей.
Отсутствие иного жилья: На дату продажи у вас, вашего супруга (супруги) и детей до 18 лет не должно быть в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение, общая площадь которого превышает площадь приобретенного жилья.

Средняя оценка ответа

5.0

Вадим •

05.09.2025

От автора вопроса •

Спасибо.

Служба заботы и качества "Доступное Право" •

05.09.2025

Вадим

Спасибо.

Спасибо вам большое за высокую оценку и доверие к нашему сервису, каждый юрист или адвокат получает дополнительный стимул к еще большему совершенствованию своего профессионализма, и вы нам в этом помогаете!

Смотреть переписку полностью (2)

4.8

Рязановская Екатерина Сергеевна •

03.09.2025

Здравствуйте
В вашей ситуации при продаже квартиры, приобретённой с использованием материнского капитала и оформленной в равных долях на четырёх членов семьи, а затем подаренной несовершеннолетнему члену семьи, возникает вопрос о необходимости уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости.
Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ), доходы от продажи жилой недвижимости освобождаются от налогообложения, если недвижимость находилась в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения. Для объектов, приобретённых после 1 января 2016 года, минимальный срок владения составляет 5 лет (пункт 3 статьи 217.1 НК РФ). Однако, если квартира была получена по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, минимальный срок владения сокращается до 3 лет (подпункт 2 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ).
Особенности расчёта срока владения
- Для родителей и совершеннолетнего члена семьи: срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности на квартиру (сентябрь 2023 года).
- Для несовершеннолетнего, которому были подарены доли в июле 2025 года: срок владения его долей начинается с момента государственной регистрации перехода права по договору дарения (июль 2025 года).
Налоговые последствия при продаже в сентябре 2025 года
- Родители и совершеннолетний член семьи: если к моменту продажи (сентябрь 2025 года) они уже не являются собственниками долей (доли подарены несовершеннолетнему), то налоговые обязательства по продаже у них не возникают.
- Несовершеннолетний собственник: его срок владения долями составляет менее 3 лет (с июля 2025 года до сентября 2025 года — менее 3 месяцев). Даже первоначально выделенная доля (в случае, если на момент приобретения выделяли 1/4) находится в собственности менее 3 лет. Следовательно, при продаже квартиры в сентябре 2025 года доход от продажи его долей подлежит налогообложению НДФЛ по ставке 13% (пункт 1 статьи 224 НК РФ).
Освобождение от уплаты НДФЛ возможно только при соблюдении минимального срока владения (3 года для имущества, полученного по договору дарения от члена семьи). В вашем случае, если продажа произойдёт в сентябре 2025 года, этот срок не соблюдён. Следовательно, налог платить придётся.
- Налоговая база определяется как разница между ценой продажи и ценой покупки (или между ценой продажи и имущественным вычетом — 1 млн рублей, если документы о покупке отсутствуют или не используются).
- В вашем случае, если документы о покупке квартиры имеются, можно уменьшить доход на сумму расходов, связанных с приобретением (пункт 2 статьи 220 НК РФ) квартиры дарителями.
- Если квартира продаётся за 4,7 млн рублей, а была куплена за 3,5 млн рублей, налог будет начислен на разницу — 1,2 млн рублей (4,7 млн – 3,5 млн). Исходя из ставки 13% налог составит 156 тыс. руб.
Возможность применения расходов дарителей подтверждается позицией самой ФНС, например, здесь https://www.nalog.gov.ru/rn75/news/activities_fts/16011452/
Но полностью уплаты налога при продаже в сентябре 2025 не избежать (если именно дарили доли несовершеннолетнему, а не распределяли, например).
- Сделка требует согласия органов опеки и попечительства.
- Налоговые обязательства возникают у несовершеннолетнего, но декларацию подают родители или законные представители.
Если у вас остались вопросы предлагаю обсудить подробности в личных сообщениях по ссылке https://dostupnoepravo.ru/l/4380

Средняя оценка ответа

5.0

Вадим •

03.09.2025

От автора вопроса •

Жигулева Дарина Рауфовна •

03.09.2025

Семьи с двумя и более детьми, в том числе усыновлёнными, при определённых условиях освобождены от представления декларации и уплаты НДФЛ по доходам от продажи жилья независимо от срока владения им. Порядок применяется, даже если доходы от продажи получает несовершеннолетний ребёнок из такой семьи.
Поиск
Найти
Главная страница Новости Новости налогового законодательства
Семьи с детьми освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости
Дата публикации: 25.03.2022 08:31
Поправки в налоговое законодательство внесены Федеральным законом от 19.11.2021 №382-ФЗ и касаются также доходов, полученных от продажи жилья в 2021 году, независимо от срока владения этим имуществом.
Благодаря нововведению семьи с детьми не будут платить НДФЛ, при соблюдении ряда условий:
новое жилье приобретено в тот же календарный год, либо до 30 апреля года, следующего после продажи имеющейся недвижимости;
общая площадь или кадастровая стоимость нового жилья выше, чем проданного;
в семье воспитываются двое и более детей, возрастом до 18 лет (или до 24 лет, если ребенок учится очно);
на момент продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит в совокупности больше 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого;
кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей.
Данный порядок распространяется также на случаи, если доходы от продажи недвижимости получает несовершеннолетний ребенок из такой семьи.
Поделиться:

Нашли ли Вы нужную информацию?
Нет Да
Если Вы заметили на сайте опечатку или неточность, мы будем признательны, если Вы сообщите об этом.
Выделите текст, который, по Вашему мнению, содержит ошибку, и нажмите на клавиатуре комбинацию клавиш: Ctrl + Enter или нажмите сюда.
Программные средства
Перечень обязательных требований
Противодействие коррупции
Госслужба в ФНС России
СМЭВ
Обратная связь
Контакты
Подписка на новости
Об использовании информации сайта
Общественный совет
Открытые данные
Аналитический портал
Видеоматериалы
Карта сайта
RSS
Счетчик Спутника
© 2005-2025
ФНС России

Дата обновления страницы 03.09.2025
Таксик — Электронный помощник ФНС Росcии
Таксик
меньше, чем через минуту
Здравствуйте, задайте Ваш вопрос, пожалуйста!👋
Таксик
меньше, чем через минуту
Вот что у меня спрашивают чаще всего:
Вопросы о ЕНС
Меры поддержки мобилизованных граждан
Обратиться в налоговую службу
Получение вычета по НДФЛ
Нужно ли мне подавать 3-НДФЛ?
Актуальная информация по налогам и задолженности
меньше, чем через минуту
Если собственник квартиры ребенок по договору дарения и родители хотят продать имущество , в семье двое детей , будет ли оплачиваться налог от продажи?
Таксик
меньше, чем через минуту
Семьи с двумя и более детьми, в том числе усыновлёнными, при определённых условиях освобождены от представления декларации и уплаты НДФЛ по доходам от продажи жилья независимо от срока владения им. Порядок применяется, даже если доходы от продажи получает несовершеннолетний ребёнок из такой семьи.
Условия для освобождения
возраст детей — до 18 лет (или до 24 лет, если ребёнок учится очно)
жильё приобретено взамен проданного в том же году или не позднее 30 апреля следующего года
приобретённое жильё больше по площади или с большей кадастровой стоимостью
кадастровая стоимость продаваемого жилья не превышает 50 млн рублей
члены семьи не владеют в совокупности более 50% другим жильём, общая площадь которого больше приобретаемого.
Таким образом при соблюдении данных условий вы освобождаетесь от налога.

Оцените ответ исполнителя

4.7

Усольцев Виктор Николаевич •

04.09.2025

Здраствуйте!
Поскольку недвижимость находилась в собственности менее минимального срока (3 года для имущества, приобретённого после 1 января 2016 года), возникает обязанность уплаты налога на доходы физических лиц:
Статья 217.1 Налогового кодекса РФ: Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет три года, начиная с момента возникновения права собственности. Так как сделка дарения произошла в июле 2025 года, минимальный срок ещё не истек.
Доход от продажи будет подлежать налогообложению.
Доходом считается разница между ценой покупки и ценой продажи.
В вашем случае имеются особенности:
- Изначально квартира стоила 3,5 млн руб.
- Продаётся за 4,7 млн руб.
- Таким образом, сумма дохода составит 1,2 млн руб. (4,7 млн − 3,5 млн = 1,2 млн руб.).
Вы можете воспользоваться имущественным вычетом:
Статья 220 Налогового кодекса РФ. Вычет предоставляется в размере документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости. Поскольку вы покупали квартиру за 3,5 млн руб., именно эта сумма может быть учтена как расходы.
Расчёт налога следующий:
- Доход от продажи: 4,7 млн руб.
- Расходы на покупку: минус 3,5 млн руб.
- Налогооблагаемый доход: 1,2 млн руб.
- Ставка налога: 13%.
- Сумма налога: 156 тыс. руб. (1,2 млн × 13%).
Чтобы избежать уплаты налога, вам необходимо дождаться истечения трёхлетнего срока владения недвижимостью. То есть продать квартиру лучше всего спустя минимум три года после последней смены собственника (дарения ребёнку).
Оптимальным сроком для продажи станет июль 2028 года и позднее. Тогда вы сможете применить освобождение от налога, предусмотренное пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ.
Если бы продавец был пенсионером или имел статус индивидуального предпринимателя, это могло бы повлиять на налоговые льготы, однако в вашем случае это не актуально.

Средняя оценка ответа

5.0

Вадим •

04.09.2025

От автора вопроса •

Спасибо за полноценный ответ!

Служба заботы и качества "Доступное Право" •

04.09.2025

Вадим

Спасибо за полноценный ответ!

Рады, что ответ на вопрос оказался полезным для вас! 😉

4.8

Гучапшев Хабас Феликсович •

08.09.2025

Здравствуйте!
Ситуация у вас непростая, но разберём её спокойно. Учитывая, что квартира была куплена в сентябре 2023 года, а продавать вы собираетесь в сентябре 2025, то минимальный срок владения не прошёл. Для освобождения от НДФЛ по правилам Налогового кодекса (ст. 217.1 НК РФ) нужно либо 3 года (если квартира получена в порядке наследования, дарения от близкого родственника или по приватизации), либо 5 лет (для обычной покупки). У вас — покупка, значит, срок 5 лет, а потому налоговая обязанность при продаже есть.
Налог платить будет тот, кто является собственником — в вашем случае несовершеннолетний. Но декларацию за него подают родители (как законные представители). База для налогообложения — разница между ценой продажи и ценой покупки. То есть 4,7 млн минус 3,5 млн = 1,2 млн рублей. С этой суммы налог составит 13%, то есть примерно 156 тыс. рублей.
Снизить налог можно. Первый вариант — использовать имущественный вычет при продаже (1 млн рублей), тогда база будет не 1,2 млн, а 200 тыс., и налог составит около 26 тыс. Второй вариант — подтвердить расходы на покупку квартиры (а они у вас документально есть — 3,5 млн). В таком случае налог считается именно с разницы, что и даёт вам 156 тыс., как я сказал выше.
Чтобы совсем уйти от налога, нужно либо дождаться истечения минимального срока владения (в вашем случае — 5 лет, то есть до сентября 2028 года), либо оформить продажу по цене, не превышающей цену покупки (что формально возможно, но тут важно учитывать контроль налоговой за занижением стоимости в договоре).
Так что выбор у вас сейчас такой: либо платить налог, но постараться уменьшить его с помощью вычетов, либо подождать и продать уже без налоговых последствий.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.

Оцените ответ исполнителя

4.3

Цифровой Юрист Аркаша •

05.09.2025

Здравствуйте!

Согласно действующему законодательству Российской Федерации, при продаже недвижимости налог на доходы физических лиц в размере 13% обычно взимается с разницы между ценой продажи и ценой приобретения недвижимости. Однако, в вашем случае есть несколько моментов, которые могут повлиять на наличие или отсутствие налоговой обязанности:

1. Использование материнского капитала: если при приобретении квартиры были использованы средства материнского капитала, то при ее последующей продаже налог не взимается, поскольку данный вид сделок освобожден от налогообложения.

2. Подарок несовершеннолетнему члену семьи: в случае подарка долей квартиры несовершеннолетнему члену семьи, возможно, будет применяться налоговое освобождение от уплаты налога на доходы физических лиц, предусмотренное законодательством. Однако, для получения такого освобождения могут быть установлены определенные условия, и важно уточнить их у налогового консультанта.

3. Продажа недвижимости в течение 3 лет с момента получения в собственность: если недвижимость продается менее чем через 3 года с момента получения в собственность, то возможно применение налоговых льгот или освобождений от уплаты налога. Например, если вы приобрели недвижимость в рамках долевой собственности, то после 3-х лет с момента получения в собственность вы можете быть освобождены от уплаты налога.

В вашем случае рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или юристу, специализирующемуся на налоговом законодательстве, чтобы получить точную информацию о налоговых обязательствах и возможных льготах в вашей ситуации.

Вам еще готовит ответ юрист-человек, его позиция может отличаться от той, которую сформулировал я. Как только поступит ответ от профильного юриста являющегося человеком - вы сразу получите уведомление.

Оцените ответ исполнителя

Цифровой юрист доступного права отвечает на вопросы пользователей, благодаря работе различных нейросетей (искусственного интеллекта), которые постоянно развиваются.

Ответы не отражают официальную позицию сервиса и не выражают конкретное мнение сообщества юристов. Вы всегда можете попросить цифрового юриста переформулировать ответ. Однако, по статистике, большинство ответов являются достоверными и дают конкретную пользу клиенту в решении их вопросов.

Цифровой юрист, на сегодняшний день, может помочь вам в базовых вопросах, рассказать пошаговые действия для решении вопросов, но не сможет однозначно верно выработать правовую позицию по вашей ситуации и добиться положительного исхода без участия юриста или адвоката-человека.

Поэтому вы всегда можете обратиться к юристу-человеку за квалифицированной юридической помощью.

Статьи на похожие темы

👨‍👶 Оплачиваемый отпуск для отцов при рождении ребёнка — новый законопроект

👶 Удвоенный стаж за уход за ребёнком до 1,5 лет: новый законопроект

131

🏠 Налоговый вычет за аренду жилья: готовится пакет законопроектов

255

Похожие вопросы

Статьи на похожие темы