Анонимный пользователь •

26.12.2025

Бесплатный вопрос юристу №465015

Платный вопрос юристу в Раменском. Регистрация права и продажа участка и гаража

имеется капитальный гаражный бокс и участок под ним в составе ГСК. На учете в росреестре стоит оба объекта, кадастровые номера присвоены.
Межевания участка нет, техплана помещения нет. На публичной кадастровой карте границы не определены.
Правоустанавливающий документ - ДКП. Я единственный владелец.
Через госуслуги перевел помещение в здание.
Заказал работы по межеванию участка и техплан помещения.
Работы провели, фактические границы превысили декларированную площадь более чем на 15% 31 кв. м против 24.6 кв.м задекларированной в реестре.
Росреестр отказал во внесении изменений.
Фактически границы застройки не менялись и не вносились никакие изменения в ряду застройки ГСК.
Имеется на руках заверенный председателем ГСК копия плана застройки ГСК с внешними границами единого ряда застройки косвенно подтверждающий увеличенную до 31 кв. м площадь бокса
Аппеляционная комиссия Росреестра отклонила завление.
В планах продать гараж и участок, но имеется риск, что регистрация сделки не пройдет в Росреестре.
Кроме того, адрес участка и номер бокса не совпадают в выписках ЕГРН. Но по ДКП строение и участок были приобретены как "гаражный бокс и участок под ним"
Какой наиболее рациональный дальнейший подход? Пытаться оформить ДКП и оспаривать потом отказ в регистрации сделки или пытаться сначала оформить землю и техплан?
UPD: пытался еще сменить адресацию участка в ФИАС, но там требуется подтверждение файлом, что на публичной кадастровой карте участок размежеван, но фактически этого не сделано. Круг замкнулся.

4 ответа юриста

4.9

Селезнев Сергей Владимирович •

27.12.2025

Добрый день. Ваша ситуация классифицируется как спор об уточнении границ земельного участка и исправлении реестровой ошибки при значительном расхождении фактической и декларированной площадей. Поскольку апелляционная комиссия Росреестра уже отклонила заявление, административный ресурс исчерпан.
Основная юридическая проблема заключается в том, что увеличение площади на с 24,6 до 31 кв. м превышает предельно допустимый порог, установленный ст. 43 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Обычно Росреестр пропускает уточнение границ, если площадь увеличивается не более чем на 10%, либо на величину минимального размера участка, установленного правилами землепользования и застройки муниципалитета.
Если вы выйдете на сделку купли-продажи сейчас, Росреестр приостановит регистрацию на основании ст. 26 ФЗ № 218 из-за противоречий между сведениями в ДКП и ЕГРН (площадь, адрес, конфигурация). Оспаривать отказ в регистрации сделки сложнее, чем узаконить границы.
Расхождение адресов в ЕГРН на здание и участок является самостоятельным основанием для приостановки. Это квалифицируется как реестровая ошибка.
Согласно ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также путем признания права.
В соответствии со ст. 25 ЗК РФ, права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и федеральными законами.
Поскольку границы гаража в ряду ГСК не менялись десятилетиями (что подтверждается планом застройки), закон на вашей стороне в части признания фактических границ. Однако из-за превышения норматива площади (31 кв. м против 24,6 кв. м) регистратор не имеет полномочий принять решение самостоятельно.
Наиболее рациональным подходом является судебный порядок установления границ и площади. Пытаться продать объекты с текущими расхождениями — значит переложить судебные тяжбы на покупателя, что значительно снизит ликвидность и цену объекта.
Необходимо подать исковое заявление об установлении границ земельного участка в фактических координатах и признании реестровой ошибки в части площади и адреса.
Указать в иске:
Требование об установлении границ ЗУ площадью 31 кв. м согласно межевому плану.
Требование об исправлении реестровой ошибки в адресе (приведении к единообразию адреса участка и здания).
Обоснование: границы существуют более 15 лет, подтверждаются планом ГСК и не оспариваются соседями (смежными владельцами боксов).
В суде вам потребуется:
1. Заключение кадастрового инженера, в котором будет четко прописано, что увеличение площади произошло не за счет самозахвата, а в результате уточнения границ, существующих на местности 15 и более лет (п. 1.1 ст. 43 ФЗ-218).
2. План застройки ГСК, заверенный председателем.
3. Акт согласования границ, подписанный соседями по ряду.
После вступления в силу решения суда об установлении границ участка, техплан здания (на 31 кв. м) будет принят Росреестром без проблем, так как контур здания теперь будет полностью находиться внутри уточненных границ участка.
Проект искового заявления (фрагмент)
В ____________________ районный суд г. _________
Истец: _________________________________________
Адрес: _________________________________________
ОТВЕТЧИК: Управление Росреестра по _____________
Адрес: _________________________________________
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
об установлении границ земельного участка и исправлении реестровой ошибки
Я являюсь собственником гаражного бокса (кадастровый номер ________) и земельного участка (кадастровый номер ________) на основании договора купли-продажи от «___» _________ ____ г. При проведении кадастровых работ по уточнению границ было выявлено, что фактическая площадь участка составляет 31 кв. м, что соответствует плану застройки ГСК, однако в ЕГРН внесена декларированная площадь 24,6 кв. м.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита прав осуществляется путем признания права и восстановления положения, существовавшего до нарушения. Согласно ст. 25 ЗК РФ, права на землю возникают из законных оснований. Учитывая, что границы участка неизменны более 15 лет, а административный порядок уточнения невозможен из-за превышения предельных параметров площади,
ПРОШУ:
1. Установить границы земельного участка с кадастровым номером ________ в координатах, указанных в межевом плане от «___» _________ 2025 г., определив общую площадь 31 кв. м.
2. Обязать Управление Росреестра исправить реестровую ошибку в части адреса объекта, указав адрес в соответствии с документами ГСК: ________________________.
Приложение:
1. Межевой план.
2. Отказ Росреестра и решение апелляционной комиссии.
3. Копия плана застройки ГСК.
Пытаться продать объект сейчас — нерационально, так как сделка будет приостановлена. Единственный законный способ зафиксировать площадь 31 кв. м при таком значительном расхождении — это решение суда. После получения решения суда вы сможете обновить данные в ЕГРН, автоматически синхронизировать их с ФИАС и выйти на сделку с "чистыми" документами.

Средняя оценка ответа

5.0

Анонимный пользователь •

27.12.2025

От автора вопроса •

4.9

Усольцев Виктор Николаевич •

26.12.2025

Здраствуйте!
Смотрите, перед подачей нового заявления подготовьте полный комплект документации, включая межевой план и технический план, полученные Вами ранее.
К этому добавьте заверенную копию плана застройки ГСК, подтверждающую историческое существование указанных размеров Вашего гаража.
Подайте новое заявление в Росреестр с просьбой внести изменения в характеристики объектов недвижимости.
Важно правильно сформулировать основания обращения, пояснив, что увеличение площади вызвано исключительно технической ошибкой при первоначальном кадастровом учёте, а фактические границы застройки и расположения объекта не изменялись.
Обязательно приложите вышеуказанные документы.
Если повторное обращение вновь отклонено, подавайте административное исковое заявление в суд согласно ст. 218 КАС РФ.
Цель иска: признать незаконным решение Росреестра об отказе внесения изменений в реестр и обязать государственный орган устранить нарушение прав заявителя путём внесения соответствующих сведений в ЕГРН.
В заявлении изложите обстоятельства дела, подробно разъясните ситуацию с несоответствием площади и подтвердите свою позицию доказательствами (копия плана застройки ГСК, заключение специалиста по землеустройству и др.).
Суд вправе принять положительное решение, если убедится, что Ваша позиция основана на реальных обстоятельствах и отсутствие нарушений земельного законодательства.
Продажу гаража и участка лучше осуществлять после устранения всех разногласий в документах.
До завершения процесса Вы рискуете столкнуться с проблемами при сделке купли-продажи: покупатель не сможет зарегистрировать право собственности, если имеются расхождения в площадях или адресе объекта.

Оцените ответ исполнителя

4.9

Бабин Артем Максимович •

27.12.2025

Здравствуйте! В вашем случае ситуация достаточно сложная, связанная с несогласованностью кадастровых данных, межевания и правового статуса объекта. Ниже я предложу обоснованный и логичный порядок действий, чтобы минимизировать риски и повысить вероятность успешной регистрации сделок.
1. Определение правильной стратегии:
- Если есть возможность привести границы участка и бокса к фактическому состоянию (учитывая, что границы превышают декларацию и есть подтверждение в плане застройки ГСК), лучше сосредоточиться на оформлении границ по фактическим границам и исправлении данных в ЕГРН.
- Оспаривание отказа Росреестра и подготовка документов по внесению изменений — более долгий и сложный путь, зачастую связанный с судебными разбирательствами.
- Продажа без внесения изменений — риск возникновения проблем при регистрации сделки или при последующем возникновении споров.
2. Рекомендуемый порядок действий:
А. Восстановить и подтвердить границы и площадь объекта
- Провести межевание и техническое планирование, подтвердив фактическое состояние (у вас уже есть межевание, превышающее уровень декларируемой площади, и есть план застройки от ГСК).
- Обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений на основании результатов межевания, приложив все убедительные доказательства (в т.ч. план застройки ГСК, где границы зафиксированы).
Б. Оформите право собственности по фактическим границам
- На основании проведенного межевания и технического плана подготовить документы для уточнения границ в ЕГРН.
- Официально подать заявление в Росреестр о внесении изменений, подкрепив их фотографиями, планами и документами, подтверждающими фактическое использование.
В. Уточнить юридический статус гаражного бокса
- Поскольку через Госуслуги вы перевели помещение в здание, уточните, есть ли у вас полномочия на изменения статуса и есть ли дополнительные документы, подтверждающие его назначение.
- Параллельно, по возможности, оформить право на гараж и участок в рамках существующих договоров или подготовить документы для сделки.
3. Что касается адреса и нежелательных отличий в выписках ЕГРН:
- Это важно для регистрации, поэтому можно запросить уточнение и подтверждение статуса адреса в Росреестре или через консультацию юриста, специализирующегося на недвижимости.
4. Параллельно:
- Если планируется продажа, подготовьте максимально полное подтверждение фактического состояния объекта (фотографии, схемы, документы ГСК).
- Проверьте возможность оформления отдельного права или окончательной регистрации перед сделкой, чтобы снизить риски отказов.
5. Дополнительное рассмотрение:
- Консультируйтесь с юристом по недвижимости, который поможет подготовить документы, обратиться в суд, если критически важно оспорить отказ Росреестра.
- В случае невозможности внесения изменений в ЕГРН, можно рассматривать альтернативные схемы (например, оформление права аренды, если возможно).
---
Итог:
- Наиболее рационально сейчас — сфокусироваться на завершении межевания и подготовке техплана, а затем провести повторное обращение в Росреестр для внесения изменений.
- Одновременно можно рассматривать возможность судебного оспаривания отказа, если есть основания (например, ссылки на подтверждение границ в плане застройки ГСК).
---
Если вы предоставите более детальную информацию (например, есть ли договоры, подтверждающие границы, наличие разрешительных документов), я смогу дать более точные рекомендации.

Оцените ответ исполнителя

4.9

Гучапшев Хабас Феликсович •

28.12.2025

Здравствуйте!
Ситуация у вас, к сожалению, типовая для ГСК, и вы всё делали логично, просто упёрлись в формальный предел Росреестра. Поддержу вас, вы здесь не «что-то не так оформили», а столкнулись с системным ограничением.
Ключевой момент — превышение площади более чем на 15%. В силу пункта 10 статьи 22 Федерального закона № 218-ФЗ Росреестр не вправе вносить изменения в ЕГРН, если уточнение границ приводит к увеличению площади свыше допустимого предела, даже если фактически застройка не менялась десятилетиями. Именно поэтому ни план ГСК, ни позиция апелляционной комиссии для них роли уже не играют.
Теперь по стратегии. Самый рациональный и наименее рискованный путь — **сначала легализовать фактические параметры, и только потом выходить на сделку**. Попытка провести ДКП «как есть» с высокой вероятностью закончится приостановкой или отказом в регистрации, особенно учитывая расхождения по адресу и площади. Это создаст лишний конфликт уже с покупателем и потянет сроки.
Что реально работает в вашей ситуации. Необходимо идти в суд с требованием об установлении границ земельного участка и признании площади соответствующей фактическому землепользованию, а также об обязании Росреестра внести изменения в ЕГРН. Судебная практика по ГСК здесь устойчивая, особенно если ряд застройки единый, границы неизменны, а превышение обусловлено ошибкой декларирования, а не самовольным захватом. Ваш план застройки ГСК, ДКП, заключение кадастрового инженера и отсутствие споров с соседями — это нормальный, рабочий комплект доказательств.
Параллельно в том же процессе или отдельным требованием можно привести в соответствие адресацию, поскольку сейчас у вас юридически «разорван» объект недвижимости. Пока участок и здание имеют разные адресные идентификаторы, любой регистратор будет видеть риск. Через ФИАС вы, как верно заметили, не выйдете — там действительно замкнутый круг, который обычно размыкается только судебным актом.
Важно понимать, что повторные попытки «переубедить» Росреестр без суда результата не дадут, вы уже прошли максимум досудебных стадий. Времени это сэкономит мало, а нервов потратит много.
Итогово: сначала суд и внесение корректных сведений в ЕГРН по земле и зданию, затем спокойная продажа без приостановок и сюрпризов для покупателя. Это дольше, но это единственный по-настоящему надёжный путь в вашей конфигурации. Ситуация неприятная, но решаемая, и вы в ней находитесь на сильной правовой позиции.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.

Оцените ответ исполнителя

4.7

Цифровой Юрист Аркаша •

29.12.2025

Коротко и по существу — сначала привести кадастровые и технические документы в порядок, а потом выставлять на продажу. Обоснование и конкретные шаги:

Почему не продавать «как есть»
- Покупатель столкнётся с высокой вероятностью отказа регистрировать переход права, потому что в ЕГРН и техдокументах (которыми оперирует Росреестр) площадь/границы не соответствуют фактическим результатам межевания и техплана.
- Риск судебных споров, изъятия сделки или требования устранить недостатки ляже на продавца или покупателя — это снижает ликвидность и цену.

Что сделать в первую очередь (порядок действий)
1. Получить окончательные официальные документы:
- Завершённый и утверждённый межевой план на участок (с подписями, всеми документами согласования границ с соседями и с ГСК, если это требуется).
- Техплан помещения (гаражного бокса) в установленной форме, выполненный кадастровым инженером и оформленный надлежащим образом.
Без этих документов Росреестр правомерно отказывает во внесении изменений.

2. Собрать документы, подтверждающие реальную фактическую ситуацию:
- Письменное согласие/акт от председателя ГСК и, если возможно, от соседних собственников о границах ряда застройки (план застройки ГСК, заверенный председателем — это важное доказательство).
- Акты исполнительной съёмки, схемы, фотоматериалы и иные подтверждения, что границы застройки не изменялись по сравнению с тем, что зафиксировано фактически.

3. Повторная подача в Росреестр:
- Подать заявление на внесение изменений вместе с новым межевым планом и техпланом и приложить все акты и письменные согласия.
- Если Росреестр по-прежнему отказывает — получить мотивированный отказ в письменном виде.

4. Апелляция через суд:
- Отказ Росреестра обжалуйте в суде общей юрисдикции (административная жалоба/исковое заявление о признании отказа незаконным и обязании зарегистрировать сведения). Для этого пригодятся все собранные материалы (межевой план, техплан, акты ГСК).
- Суд может обязать Росреестр внести изменения в ЕГРН при наличии подтверждений правомерности границ/площади.

5. Привести адреса в соответствие:
- Адресация (ФИАС) корректируется на основании зарегистрированных в ЕГРН сведений и решения органа муниципальной адресации. После внесения изменений в ЕГРН подайте документы в орган адресации для выравнивания адресов. Нельзя корректно сделать адресацию, пока ЕГРН не отражает фактические границы/объект.

Альтернативы и риски
- Оформлять ДКП сейчас в фактическом виде и надеяться, что покупатель потом выдержит судебное оспаривание — риск высокий. Покупатель, как правило, потребует скидку или откажется; нотариусы/Росреестр могут отказать при наличии явного противоречия в ЕГРН.
- Можно пытаться сначала оспорить отказ Росреестра административно (внесудебно), но без техплана и межевания шансы невелики. Суд — часто единственный способ принудить регистрацию при наличии доказательств.

Практические советы
- Работайте через кадастрового инженера и юриста, который подготовит пакет документов и иск в суд при необходимости.
- Особое внимание — письменные согласия/акты от ГСК и соседей: они существенно повышают шансы признания новых границ.
- Сразу копите все отказные письма и протоколы взаимодействия с Росреестром — они понадобятся в суде.

Итог
Вам рационально сначала завершить и узаконить межевание участка и техплан помещения, добиться внесения изменений в ЕГРН (через подачу документов и при необходимости — через суд), затем уже готовить продажу и выравнивать адреса. Только так минимизируете риск отказа при переходе права и снизите вероятность споров после сделки.

Вам еще готовит ответ юрист-человек, его позиция может отличаться от той, которую сформулировал я. Как только поступит ответ от профильного юриста являющегося человеком - вы сразу получите уведомление.

Оцените ответ исполнителя

Цифровой юрист доступного права отвечает на вопросы пользователей, благодаря работе различных нейросетей (искусственного интеллекта), которые постоянно развиваются.

Ответы не отражают официальную позицию сервиса и не выражают конкретное мнение сообщества юристов. Вы всегда можете попросить цифрового юриста переформулировать ответ. Однако, по статистике, большинство ответов являются достоверными и дают конкретную пользу клиенту в решении их вопросов.

Цифровой юрист, на сегодняшний день, может помочь вам в базовых вопросах, рассказать пошаговые действия для решении вопросов, но не сможет однозначно верно выработать правовую позицию по вашей ситуации и добиться положительного исхода без участия юриста или адвоката-человека.

Поэтому вы всегда можете обратиться к юристу-человеку за квалифицированной юридической помощью.

Статьи на похожие темы

Возмещение ущерба от залива квартиры: пошаговая инструкция в досудебном и судебном порядке

143

Фактическое принятие наследства: как доказать свои права, если вы не успели к нотариусу

117

Платный вопрос юристу в Раменском. Регистрация права и продажа участка и гаража

Похожие вопросы

Статьи на похожие темы