Доступная юридическая помощь

Здравствуйте!
Ситуация у вас не уникальная, такие схемы Сбербанк использует регулярно. Но ваше беспокойство абсолютно обоснованно, и я сейчас объясню почему, а главное -- как себя защитить.
Сначала о том, зачем банк вообще это делает. Между моментом, когда Сбербанк выдаёт кредит покупателю, и моментом, когда Росреестр зарегистрирует ипотеку (залог) на квартиру в пользу Сбербанка, проходит несколько рабочих дней. В этот промежуток банк фактически остаётся без обеспечения: деньги выданы, а залога ещё нет. Чтобы подстраховаться на этот период, банк и требует поручителя. Как правило, им назначают продавца, потому что он заинтересован в завершении сделки.
Теперь о главном риске. Поручительство -- это серьёзное обязательство. По статьям 361-363 ГК РФ поручитель отвечает перед кредитором (банком) солидарно с должником (покупателем), если в договоре не предусмотрено иное. Это значит, что если покупатель перестанет платить ипотеку, банк вправе предъявить требование напрямую вам, полностью или частично. И то, что менеджер сказала "временно" и "таких ситуаций не было" -- это не правовая гарантия, а просто слова.
Выход из поручительства "по заявлению покупателя" -- это тоже крайне ненадёжная конструкция. Вы правильно заметили: если покупатель не захочет или забудет написать заявление, вы останетесь поручителем. И заставить его по закону вы не сможете, если это нигде не зафиксировано документально.
Как защитить себя. Вот конкретные шаги, которые нужно предпринять до подписания договора поручительства.
Первое и самое важное -- настаивайте на включении в сам договор поручительства конкретного срока его действия. По пункту 6 статьи 367 ГК РФ, если в договоре указан срок, поручительство прекращается автоматически по его истечении. Укажите, например, 3 месяца с даты подписания. Регистрация ипотеки в Росреестре в пользу Сбербанка обычно занимает 5-10 рабочих дней, трёх месяцев хватит с огромным запасом. После истечения этого срока ваше поручительство прекратится автоматически в силу закона, и ничьё заявление для этого не потребуется.
Второе -- настаивайте на включении в договор поручительства отменительного условия (статья 157 пункт 2 ГК РФ): поручительство прекращается автоматически с момента государственной регистрации ипотеки в пользу ПАО Сбербанк в Едином государственном реестре недвижимости. Это самый надёжный вариант, потому что он привязан к конкретному юридическому факту, который объективно фиксируется и не зависит от воли покупателя.
Третье -- в договор купли-продажи квартиры включите обязательство покупателя подать заявление о прекращении вашего поручительства в течение, допустим, 5 рабочих дней с даты регистрации перехода права собственности и ипотеки. Установите за нарушение этого обязательства неустойку (пени). Это не панацея, но создаёт дополнительный рычаг.
Четвёртое -- рассмотрите возможность получить от покупателя нотариальную доверенность на ваше имя с правом подачи заявления о прекращении поручительства от его имени. Тогда вы сможете сделать это самостоятельно, не завися от доброй воли покупателя.
Пятое -- внимательно прочитайте проект договора поручительства до подписания. Обратите внимание: нет ли там пункта о "заранее данном согласии поручителя отвечать при изменении условий основного обязательства" (пункт 2 статьи 367 ГК РФ). Если такой пункт есть, он значительно расширяет вашу ответственность. Просите его исключить или хотя бы ограничить предельной суммой.
Что делать, если банк откажется включать эти условия. Принуждение к заключению договора поручительства на невыгодных условиях недопустимо. Вы вправе не подписывать договор, пока условия вас не устроят. Если менеджер говорит, что форма типовая и менять ничего нельзя, попросите письменный отказ во включении ваших условий и потребуйте эскалации вопроса на уровень руководства отделения или юридической службы банка. На практике типовые формы Сбербанка корректируются, когда клиент настаивает мотивированно.
Если же банк категорически откажется от любых гарантий прекращения поручительства, это повод серьёзно подумать: стоит ли проводить сделку в таком формате, или лучше пересмотреть схему расчётов (например, через аккредитив с одновременным погашением вашей ипотеки в Газпромбанке, без этапа поручительства).
Резюме: не подписывайте договор поручительства, пока в нём не будет чётко прописан либо конкретный срок действия, либо отменительное условие (регистрация ипотеки в пользу Сбербанка). Это ваше право, оно основано на принципе свободы договора (статья 421 ГК РФ) и прямо защищено нормами статьи 367 ГК РФ.
Если нужна помощь в проверке или составлении конкретных формулировок для договора поручительства -- обращайтесь, поможем.